【換樓操作】舊樓「易請難送」！夫婦持舊居屋欲甩名換樓：同一價錢，揀新界好過九龍？｜諗sir
丈夫32歲，職業是公務員，月薪64,270元–1,500元（強積金）=62,770元。2018年6月，丈夫以500萬元買入觀塘順緻苑一實用面積477平方呎兩房單位，樓齡41年，此單位為第一代居屋，毋須補地價，可自由市場買賣，正敘造高成數按揭，尚餘貸款額369萬元。兩人手持現金合共150萬元。
問題如下：
方案一：丈夫轉讓順緻苑物業給本人，那麼他再以個人名義購買800萬元以下物業用作自住，請問丈夫能否敘造高成數按揭？夫婦各人持有物業，銀行會批核嗎？
方案二：如放售順緻苑單位，可能需要一段頗長時間才能賣出。之後想買1,000萬元內、兩至三房單位自住，丈夫做業主；本人做擔保人，地點九龍東、宋皇臺或土瓜灣，樓齡20年左右。現在夫婦兩人自住，但將來有小朋友，會想揀三房單位，究竟現時1,000萬元內買兩房先，還是直接買三房單位較好？
簡單而言，讀者未明白夫婦間物業，如何做先合規慳稅。
筆者先提提甩名後，最好隔一個月才上會買樓；否則，大機會無法敘造九成敘造。
至於夫婦各自有物業，只要不涉及相互擔保，對原借貸力沒有影響。
如行方案二，相信等到居屋順緻苑放賣，恐怕九龍樓已升多百萬元，得不償失。
所以換樓的操作上，最差是等到賣了舊樓才去睇新樓。
筆者認為只要符合一些條件，未賣舊樓去買新樓都可以。當然若家產足夠，加按舊樓夠一定現金水平去買，買完先沽舊樓，是避免自己買不回心儀單位的方法。
留意原本間樓是大屋苑，令讀者更有底氣出去撈新屋才沽走舊樓。
然而，若閣下原本間樓是洋樓或村屋，請不要亂試。亦因此，筆者經常建議買首兩間樓的初心者，先買大屋苑，此舉有利之後換樓的部署。
計算讀者夫婦借貸力合共為（46,000+64,000）÷10,000×50%x2.59*x80%＝1,139萬元。
如果不賣走順緻苑，足夠在馬鞍山或荃灣區買三房單位，因1,139萬-369萬=770萬元；另尚有百餘萬元做首期。
若一定要住九龍區三房單位，就要快手賣走居屋。惟筆者認為讀者舊屋難賣走，不如轉租，而在新界區買間更有升值能力的三房單位。
逾1,000萬元的九龍區三房單位，一般樓價較難升，當然更有能力者可以入手。
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