40歲太太想換港島三房 但老公內地出糧月入5萬按揭難搞 |諗sir

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樓市

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讀者潘太問諗sir:本人40歲,月入10萬元,有境外收入,另每年約35萬至40萬元花紅;先生於內地工作,月入約50,000元,有兩個小朋友唸初中及高小。想換香港或九龍區三房單位。

現有一自住樓(本人名),樓價約950萬至1,000萬元,銀行借貸欠300萬元;另一五年樓齡一房單位(約市值650萬元,兩人名,沒有借貸),現出租14,000元;手持股票約30萬元,現金400萬元。想買港島區自住樓,約600平方呎三房,樓齡最多30年。

請問應否將一房單位甩先生名,再出租現有自住樓增加收入(每月約18,000元),然後用先生名買入新自住樓?還是應該放賣一房單位,可以轉成新自住樓首期,而提升到約1,700萬至1,800萬元售價的樓?希望65歲退休,用收租增加退休收入。謝謝!

諗sir:先生難買自住樓

讀者的先生是在內地工作,如在內地工作交內地稅,出糧用內地戶口,內地在去年5月後收緊了按揭政策,在香港買自住樓都不可以,最多可加息口及用五成上會。

讀者的花紅,假設可計入借貸部分,即平均約月收入13萬元;而先生月入50,000元,最理想去計,讀者可借到約2,340萬元(2.59*x9)。減去已借的300萬元,借貸力尚有2,000萬元。

讀者首期僅400萬元,若不賣樓套現去增大首期成本,基本上,買1,300萬至1,400萬元樓已盡。如希望有1,700萬至1,800萬元樓的生活質素,一旦今次買樓後手上現金勢必用盡,預計到60歲退休未必太夠錢用。
此外,讀者手持五年樓齡一房單位,大致不會是好投資,後市不看好這類單位。

讀者應將一房賣走,並將原自住單位加按,預計可按270萬元(950萬元x60%-300萬元)。

聯同原有400萬元,合共670萬元現金,可入手兩條直債加一隻債基收息。

 40歲太太想換港島三房 但老公內地出糧月入5萬按揭難搞 |諗sir
(圖片來源:[email protected]

月收息逾38,000元

直債一:香港發展商直債派6.25厘,買20萬美元,年收12,500美元;直債二:英國銀行直債9厘,買20萬美元,年收18,000美元;另入手債基A餐,買350萬港元中國債收年息6.5厘,即年收息22.75萬港元。

上述組合既有地區及行業分布分散風險,亦有月收息部分幫讀者交租,每月約收息38,783元。

直債有保本特性;而債基債價波幅為股票之三分之一。這個數夠租西灣河嘉亨灣三房了。

至於讀者想買港島區三房,筆者認為一來現金未夠,不夠付首期(除非用上述收息的錢全放落一間樓);二來買1,700萬元樓,有人名也須繳付130萬元印花稅,等於不少人一年人工。

加上客觀睇中原城市香港島指數,港島區樓價跑輸。讀者還算年輕,自己考慮一下。

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