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新居屋擔保期免壓測 惟買家「焗揀」P按捱貴息 揀啱按揭優惠做對沖|陳永鍵

樓市

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無論是以綠表或白表資格購買居屋按揭均是根據擔保期決定按揭年期及按揭成數,合資格者應先了解擔保期計算方法,繼而了解按揭成數和按揭年期,而擔保期則取決於物業的首次發售日。

撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash、新傳媒資料室

近日有一手居屋開賣,中獎者可以不用理會首次發售日,因為物業的首次發售日為2021年,即擔保期仍在30年內有效。

擔保期內免壓測

雖然每間銀行有不同審批準則,但居屋設有擔保期,使申請人毋須供入息證明,均可通過銀行的批核。

因此凡購買未補地價物業,需留意首次發售日年期,從而得知能否承造按揭。

而首次發售日亦會影響賣出時,接貨的買家能否承造9成或9成半按揭,並直接影響承造年期。

倘若物業在擔保期外,按揭成數最多為六成;年期為最長25年。

在此情況下,申請者須提交收入證明文件予銀行進行審批,收入文件為糧單及最近三個月出糧的銀行月結單。

如物業擔保期在五年以上,居屋按揭毋須通過壓力測試及提供任何入息證明文件,只需向銀行以申報形式提供入息情況。

入息資料可包括家庭入息或個人收入,並提供最近三個月銀行月結單進行審批即可,即使月結單沒有任何存款證明亦會接受。

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居屋設有擔保期,使申請人毋須供入息證明,均可通過銀行的批核。(圖片來源:Unsplash)

因不需要入息文件,在申請按揭時,銀行亦會向申請者了解其收入狀況。

倘若申請者收入不足,銀行會建議客人申報家庭整體總收入。

在申報收入時,只需證實申請者有足夠的供款能力便可。

因此,一手居屋較少出現,因承造不了按揭而撻訂的情況。

主要原因是一手居屋均在政府擔保期內,而收入證明亦可以申報形式提供。

較常出現不獲批的理由,是申請者在申請銀行曾出現「走數」紀錄。

申請人只可承造P按

未補地價居屋可批出最優惠利率(P)-2.75厘=2.5厘;而未補地價居屋只可選取P按,並沒有本港銀行同業拆息(H)按可選擇。

即使是一手居屋,亦只能選擇承造P按。以現時H按利率為1.38厘來作比較,利率的確是較高。

然而,無奈在無可選擇下,申請者亦只能接受以P按2.5厘承造按揭。

未補地價居屋只可選取P按,並沒有本港銀行同業拆息(H)按可選擇。(圖片來源:新傳媒資料室)
未補地價居屋只可選取P按,並沒有本港銀行同業拆息(H)按可選擇。(圖片來源:新傳媒資料室)

對申請者而言,既然無法選擇利率,那只好盡可能爭取較優惠的現金回贈,以減輕買入物業的成本。

現時300萬元或以上一手居屋,最高現金回贈為1.15%;加上大部分銀行亦會提供超市禮券作招徠。

近日銀行提供的超市禮券最高為1,000元,筆者認為,申請者可以此優惠作參考。

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