日日見業主輸錢離場 但7個鐵路盤不跌反升
上期本欄提到，近期發展商推盤策略都變得保守，寧可持貨觀望，善價而沽，令本年最後一季沒有千伙大盤應市，主打已推售項目的新一期或是貨尾單位。
如是者，二手新樓小業主持貨力較弱之下，近年來高位買入的新樓，隨時蝕住走，只有一類物業，抗跌能力明顯較強。
鐵路盤呎價升達3成
答案就是鐵路上蓋物業。香港人買樓，始終以交通配套為首要考慮，鐵路沿線的住宅單位在淡市中，仍然有價有市。
就以屯馬線朗屏站物業元朗朗屏8號為例，儘管一手業主劈價約100萬元，並創屋苑同類單位三年新低價易手，但轉手賬面仍獲利約100萬元。
美聯物業助理區域經理張國成提及，朗屏8號2座中層H室單位，實用面積481平方呎，為兩房戶。
原業主開價約738萬元，外區用家大膽還價約100萬元，原業主亦見市況不明朗，故願以638萬元易手，較市價低約一成，折合實用呎價約13,264元，並創屋苑同類型三年新低價，而呎價亦創兩年新低。
原業主於2016年5月，以543.6萬元購入物業，是次轉手賬面仍獲利約94.4萬元，期內物業升值約17%。
另一個數據亦可反映部分鐵路盤十分硬淨。中原地產追蹤56個主要鐵路沿綫屋苑，發現今年首三季僅錄4,084宗二手買賣登記，較去年同期7,072宗，少逾四成。
當中近九成鐵路盤呎價下跌，不過，有七個鐵路盤樓價不跌反升，分別是西灣河站鯉景灣、黃大仙站現崇山、土瓜灣站翔龍灣、恆安站天宇海、啟德站啟德一號、紅磡站都會軒及火炭站御龍山，升幅介乎0.6%至33%不等。
舉例另一個指標鐵路上蓋的區域日出康城，基於是鐵路總站，其上蓋物業價格都十分硬淨，一手業主一樣有錢賺。
香港置業高級聯席董事唐荣花表示，位於將軍澳日出康城的LP6兩房戶買賣成交，外區客以約800萬元入市，實用呎價約15,414元，較市價低約3%。
售出單位為LP6 1座低層F室，實用面積約519平方呎，屬兩房間隔，向正東。
單位以980萬元放盤，約一年後獲區外客接洽，議價後累減約180萬元或減幅約11%，以約800萬元成交，實用呎價約15,414元。
原業主於2018年10月，以約718.9萬元購入上述單位，持貨四年，是次轉售賬面賺約81.1萬元，物業升值約11%。
帶挈車位高價成交
此外，由於將軍澳跨灣大橋年底前通車，亦成功帶動區內車位高價成交。
利嘉閣分區經理蔡庭勇稱，日出康城晉海地庫雙號車位，原開價約225萬元，減價70,000元或約3%後，以218萬元沽出。
蔡又稱，買家僅考慮數小時便決定購入車位自用，原業主今年8月以200萬元購入車位，持貨僅約兩個月，賬面獲利約18萬元或9%。
相反，沒有鐵路概念支撐的新樓，便要蝕錢離場。
美聯物業助理區域經理楊浩然表示，近月移民盤湧現，該行剛錄得一宗大埔嘉熙三房戶成交，實用面積600平方呎，由於屬移民盤，業主以938萬元蝕讓離場。
成交單位為8座中層D室，實用面積600平方呎，原業主因移民放售物業套現，原開價970萬元已屬低價，不惜再減32萬元，最終以938萬蝕讓單位，折合實用呎價約15,633元。
原業主於2018年11月，以約1,115萬元購入物業，持貨逾四年，賬面虧蝕177萬元，期内物業下跌約16%。
專家教路：認清數據的統計方式
不過，網上地產資訊平台《胡•說樓市》共同創辦人胡國威日前撰文分析指，若細心研究有關樓市數據，原來跌幅多的屋苑，成交量僅一單起、兩單止，部分更屬於不同座向、不同大細面積，如此比較真的可比嗎？
他強調，現市況下有急於走貨的業主蝕讓、減價，這是事實；如果要認真過濾，建議多問資訊來源、多問計算基準、了解計算基準背後是否採用可靠統計。
同時，他指出，當樓市開始有回調跡象，而移民人數驟增，令一批原本有條件買樓、換樓的人離開，購買力銳減；留下來的人又擔心加息等因素而推遲入市。
因此，在議價過程中，昔日強硬的業主願意釋出善意減價，對促成交易絕對有幫助。
在市況轉差的「特定背景」下，業界透過不同渠道發放蝕讓個案、樓市大跌的消息，就能達到「特定目的」，變相起鋤價作用。
撻訂重售更高價
樓市形勢轉差，個別原有意入市的買家，最終大打退堂鼓撻訂離場。
事實上，撻訂可以講得上是地產業界的禁語，是買家及地產代理均最不想面對的一個難題，特別是在新盤市場。
財力不足未能上會
以往在一手樓買賣，大多是因為買家資金不足以付首期，在按揭上出現問題，就是常見的撻訂原因。
當市場氣氛熱烈時，財力不足的一手或二手買家，或受現場賣樓氣氛影響，倉卒下決定置業，未有計好數，直至要付樓價餘額時，才發現未能上會。
同時，有不少個案是基於投資策略、個人理由或市況所致。例如有投資者買入單位後認為「買錯貨」，認為止蝕方為上策；亦有部分因為擔心未來樓市下行，在整體投資前景考慮後寧願撻訂止蝕。
今年亦有買家基於移民理由，最終撻訂終止交易。
撻訂涉及不少財務成本，置業作為長線投資工具，簽署臨約前應仔細做好財務規劃。
不過，撻訂重售的成交價，或較之前的開售價更高。
沙田上車屋苑河畔花園F座高層1室，實用面積約269平方呎，兩房間隔，10月初曾以448萬元沽出，惟後來遭買家撻訂，原業主重新放盤，新近以450萬元沽出，較原先做價多20,000萬元，呎價約16,729元。
原業主於2015年4月以366.8萬元入市，持貨約七年，賬面獲利約83.2萬元離場，期內升值約23%。
另一方面，要留意的是，銀行批核按揭時，會查核申請人及擔保人的信貸評級，現時信貸評級分為A至J，Ａ級顯示申請人信貸紀錄良好；J級代表信貸評級最差。
信貸評級受理財方式影響，例如平日信用卡及私人貸款是否還款紀錄良好、是否有破產紀錄等。為避免因財力不足而撻訂情況，有意置業者應作好理財管理。
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