自營公司人工20k可換樓嗎

本人跟partner均為46歲，兩人經營小生意。現在自住樓宇為九龍區大型屋苑，已有40年樓齡，尚有160萬元完成供款，按估價，保守估計市值550萬元，可套現約390萬元；另有現金儲蓄25萬元、定期30萬元、其他股票及基金合共75萬元。
由於這兩年生意不景氣，兩人收入不穩定，人均每月收入僅維持20,000元， 大不如前。請問：（一）假設可套現物業及其他投資項目總值為520萬元，但月入只有20,000元（兩人合共40,000元）計算，想換約850萬元物業，若借六成按揭（500萬至510萬元），銀行會否批核？（二）如以上收入不乎合貸款要求，可有其他建議？（三）如想找750萬至850萬元，約500至650平方呎，樓齡不超過15年，不太偏遠，有港鐵或巴士接駁的樓盤，請問有推介嗎？

讀者Anson

讀者要改善自己財務情況，主要不在於計算究竟可借按揭金額，能否達到自己想要的水平，而是銀行會否承認與partner兩人合共月入40,000元。
兩人是生意人，以單人收入計算，借貸力盡借只有250萬元。
若能聯名買樓較樂觀，可以借到500萬元，但現時已踏入下半年，銀行大多不願借錢給此類關係人士；夫婦關係聯名另計。
還有就是兩人的入息，估計是由公司出糧，普遍打工仔有幾個方式出糧，多數是自動轉賬，這樣有三個月銀行轉數證明便可以；公務員更可少於一個月。
不過，做小生意未必用自動轉賬出糧，可能用支票，也未必太定時。

這樣首先要有六個月出糧支票影印本；若這盤生意做了兩年以上，而申請人用這間公司的打工身分去申請按揭，就要多加一年稅單。
有些生意人錯誤地將公司的銀行往來戶和自己的按揭借貸戶，放在同一銀行。經濟差要「收遮」時，便很容易觸發銀行call loan。
筆者團隊有很多例子，幫一些生意人上到會買到樓；剛剛解除破產令的人也可以做到。
近期有個客戶是重複借了P Loan，再加錯用保費融資借貸，令自己TU再落了一筆的，筆者公司團隊也可幫他執好盤數借到逾700萬元。

搵樓別抱持太主觀心態

說到買樓，很多時候搵樓不要抱持太主觀心態，有港鐵或有巴士接駁不一定好，甚麼叫「有港鐵」純屬主觀。

客觀因素更可用，例如成交幾多單？租務特定時間多少單？
加上讀者應該仍在買第一間樓至兩間樓的人，必須讓持有的單位流轉率高，方便萬一要錢隨時拿回。
流轉量高的單位，遇上租霸或不能脫手的情況也能大大減少，初初買樓人士，需要有這些知識。
到他日進階版，確可儲些很特別的樓，屆時持貨能力高，不怕擺貨，或真的可等到有天會有個買家出價入手。