啟德 上車

誠哥6000蚊低價奪啟德地 牽連發展商、買家蝕到入骨:成件事真有啲唔合理!

專欄

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讀者馬先生問Anthony Sir:你好,本人是未「上車」的一群,見樓價好似跌極都未跌完,最近啟德賣地竟然跌返去八年前,賣每平方呎6,000幾元,實在令人卻步,為甚麼地價會跌這麼多?代表發展商睇淡嗎?樓價要繼續下跌嗎?

啟德 上車
(圖片來源:政府新聞處)

最初看見這篇報道的時候,筆者都感到驚訝。回過神來,思前想後,覺得實在不合理。

試想想,在不久前長實才以每平方呎樓面地價11,000多元投得土瓜灣的住宅用地,這裡可是啟德啊,樓面地價怎可能只需要6千多元?

最重要是這個價錢,竟然可以擊敗其他發展商?為甚麼沒有其他發展商競投?這個價錢隨時古洞地都買不到啊,實在不合理,於是就想找出原因來。

市場唱淡風,很難找得到數據。其中一篇長實高層的訪問,終於找出了原因。

正如之前所說,市場現時的主流是盲唱淡,必然是力數最差的一面,甚麼重返八年前,啟德發展商、買家蝕到入肉等,要幾差有幾差這些分享實在非常重要,直接幫助你做出理智的投資決定 。

與賣地條款有關

果然不出所料,背後另有原因。根據某報一篇報道,今次賣得這個價錢,除了因為地價回落之外,亦與賣地條款有很大關係,投得地皮的發展商,需要興建地下購物街,而且車位數目亦較其他啟德區地皮多。

筆者團隊都有投資收購重建項,有些項目都要興建地下車庫,地庫建築費用高昂,而且週期亦較長,料建築成本料每平方呎9,000元,令發展商出價較為審慎。

如果以中標價6,138元計算,樓面地價及建築成本加起來要14,580元,將來賣樓要22,000左右才有合理利潤。

啟德 上車
(圖片來源:政府新聞處)

如此一來就合理了。這幅地很多人形容為地王,坦白說筆者就不明白有幾地王了,最大的優點是 靠近宋王台站即是九龍城,遠離體育園及海濱長廊,只是交通上較為方便而已,很難與現時體育園附近、跑道區的環境相提並論,價錢稍為低一點都算合理。

如果成本是14,580元,賣價要22,000元,相對現時啟德其他樓盤,確實是平了,但其實不是市場所講的崩盤,不過可惜在唱淡氣氛下沒有人留意。

如果有留意市場動向,其實氣氛正在好轉。

不但是樓市,而是整個經濟都充滿着憧憬。

先是香港放寬防疫限制,大家都可以去旅行了,旅客也可以來了,然後是內地的新十條,也令人憧憬很快就可以通關,相信經濟最差的時刻已經過去,市面很快就可以回復過來,試問在這種情況 之下,為甚麼樓市價會不斷下跌呢?

事實上反映業主取態的美聯信心指數,已經連升幾個星期,代表願意劈價的業主已經比之前少了很多,樓市見底在即。

如果真的想把握這次機會買到筍盤「上車」又住又賺的話,就必須好好把握這幾個月的入市機會。

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圖片來源:政府新聞處