地價搶貴晒 樓價再升過? 咁幾時先可以上車

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地價創新高 牽動樓巿再升過

馬鞍山白石地皮以區內新高價成交,牽動同區一、二手封盤潮,多個新盤部署提價重推。地產界人士指,發展商高價爭地,反映對後巿睇法正面,樓巿可重拾升軌;然而,一項調查顯示,逾80%巿民認為現時非入巿時機,到底地價可否牽動樓巿重展升軌?

受6月美國再次加息影響,本港樓巿購買力有回軟跡象,樓價輾轉回落,反映本港整體樓價的中原城市領先指數(CCL)連跌三週,上週五(7月21日)報159.15點,高位累積回落約0.7%。 地價帶動二手樓價破頂 樓價回落,似乎未有打擊發展商對後巿的信心。 地政總署公布,信和置業以高於市場預期上限約5.3%的13.83億元奪得馬鞍山白石地,折合每平方呎樓面地價約11,587元,創區內新高,若與兩年前同區落禾沙里住宅地相比,地價足足高出近80%。

地產界一直以麵粉及麵包來形容地價與樓價,當地價創新高,預計日後落成售價亦會向上,賣地成績佳往往會對巿場會帶來即時刺激作用。 就以白石地皮為例,測量界人士估計,發展商會以高層住宅及全海景獨立屋混合豪宅形式發展,預期總發展成本約20億元,落成後每方呎平均價賣最少20,000元。 同區二手屋苑整體平均呎價介乎約11,500元,反映麵粉價已經與麵包價相近。 馬鞍山白石地皮以高價售出,帶動區內二手造價上揚。 世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯稱,馬鞍山中心3座高層C室成交,一個實用面積375平方呎的兩房海景單位,近日以576萬元沽出,實用呎價達15,360元,造價創同類單位新高。 同區富寶花園11座高層E室,一個實用面積431平方呎的兩房山景居屋單位,業主放盤一星期,旋即獲上車客以470萬元(自由市場價)承接,實用面積呎價10,905元,創該屋苑呎價新高。 區內兩大新盤紛紛停售,恒基地產旗下迎海各期項目停售合共19伙。當中迎海•星灣御佔13伙、迎海•御峰佔5伙及迎海•駿岸佔1伙。 長實地產旗下馬鞍山星漣海暫停出售十伙臨海大宅,留待稍後時間考慮調整售價後再推出。 事實上,長實地產今年樓盤銷售總額已錄得破紀錄的360億元,售出單位約2,500伙,數字亦超過預期。 長實地產執行董事趙國雄本週在軟銷新盤項目My Central時表示,未來銷售策略將會是「求價不求量」,集團將會調整貨尾及未推售單位之價格。 趙國雄說,旗下海之戀•愛炫美現剩餘不夠800伙,下次推售時有機會加價。他更預期,下半年樓市繼續暢旺,未見飽和跡象。 大型發展商心雄計劃加價,中小型發展商卻選擇低巿價推盤。 麗新發展旗下旺角基隆街新盤逸新,本週公布首批60伙價單,平均折實呎價17,136元,不單止較深水埗迷你戶新盤AVA 61的20,200元為低,倘若與鄰近太子二手單幢樓別樹華軒最新呎價約20,000元比較,開價低水約15%。 近80%巿民:現時非置業時機 麗展高級副總裁潘銳民表示,逸新定價以同區樓盤作參考,項目料可吸引首置客,預計8月開售,稍後加推單位時有加價空間,目標是呎價重上20,000元以上。 最近一項置業調查顯示,花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心進行的調查,以隨機抽樣形式訪問逾500名市民。 最新調查結果顯示,2017年第二季表示有興趣置業的受訪者連升三季後下跌至14%,比例回落至接近一年前水平。 期內認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例,自2016年第一季起連續四季下跌後首次回升,13%受訪者認為樓價會有下跌趨勢。 而認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例,則輕微 下降至57%。 調查結果可能反映市民自政府今年5月推出「辣招」後,對樓市看法或有所改變。 值得留意,僅1%受訪者認為現時是置業好時機;而認為現時並非置業好時機的受訪者比例攀升至79%,比例創調查以來新高。

港大倡船灣填平建屋

本週三(26日)香港大學科斯產權研究中心發表「增闢新土地的長遠機制與策略報告」,指出填海工程為本港增闢新土地最重要且有效的方法,建議政府考慮大規模填海以增加土地供應,更提出研究填平船灣淡水湖,料可增加1,200公頃土地,興建30萬個650平方呎的住宅單位。 負責研究的香港大學房地產及建築系教授黎偉聰認為,港府可研究「船灣新市鎮」構思,將佔地1,200公頃的船灣淡水湖填平,料能提供30萬伙住宅,平均每伙650平方呎,可供近90萬人居住。

他補充,淡水湖為人工建設,對生態環境破壞較少,填湖在技術上亦比填海容易。 另外,報告又建議政府宣布於2047年,收回新界私人閒置土地權益,估計由主要發展商擁有的新界土地達1,000公頃,並配合改善補地價模式,吸引發展商加快開發。 A類住宅貨尾急增 中小型單位受上車客歡迎,發展商大舉興建「納米樓」,然而,近期細單位需求減慢,納米樓貨尾大增。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,2017年第二季A類單位(實用面積少於431平方呎)一手私人住宅貨尾量上升到1,397伙,屬近五個季度新高。貨尾比例上升到14%,按季增加四個百分點。 黃良昇指,報告反映發展商爭相推售A類單位新盤,雖然市場需求大,但短期內未能如數吸納,令貨尾量回升。預期今年下半年,A類單位一手貨尾量將會持續增加,向上逼近2,000伙的水平。