居屋仔加按套現之路
諗sir：
你好！本人現有一棘手問題，希望諗sir指點。父母擁有一綠表居屋單位，現估價約400萬元，尚欠10萬元就供滿。家父希望可加按居屋，有現金在手可放心退休，但又想保留業權給本人和姐姐。
由於知道綠表居屋不可加按，故有一想法希望將錢套出，就是家父先將居屋以400萬元（白表）賣給姐姐，因姐姐是首置人士，付一成首期，向銀行借九成（360萬元）；再將按揭得來的360萬元補回地價（約110萬元），之後由姐姐負責供樓。
這方法在法律上是否可行？銀行是否當作正常首置按揭case處理申請？加按套現後按出的錢，父親可如何投資？希望諗sir解答，謝謝。
半桶水的庸材上
撰文：諗Sir
居屋加按套現有計
先講直繫親屬轉讓是可用舊稅階打稅，即200萬元下業權轉讓僅需100元；而以上則徵收1.5%至4%不等的印花稅，不用付高額的15%。夫妻之間、親兄妹、父女可以適用，當然詳情可向會計師找意見，或上網再睇稅務條例。
至於讀者家庭難找幾百萬元出來補地價，故用姐姐白表名去「買樓」實套錢，筆者認為應該可行。但由於買賣未補地價單位，需先拿到房屋署同意書才可簽合約，所以建議讀者父親最好還是先去房署問問，究竟買賣對家是女兒會否影響批核。
而此等按揭case，銀行會當「唔正常」來做，因白表居屋買家，可至少九成或九成半上會及無視樓齡下造25年按揭，故最好是先問問銀行。讀者好處是萬一造不成按揭，頂多取消交易，父親是不會向女兒追討賣不到樓的損失；同時銀行在客戶放低幾千元按金下，或者有心機幫讀者做預先批核。
老父的辛苦儲蓄 不能亂用
但一些自私的客戶，不想擺低按金又想要份offer letter，在考慮到銀行造按揭要成本去估價行出報告、職員又要做餐死之下，盡快將這類客掃地出門為上策。
留意若姐姐薪金少於30,000元，一人應難承擔整項按揭債項。而加按得來的資金，當然是老父的辛苦儲蓄，不能亂來。父親細細間居屋養大讀者兩姊弟已好辛苦，一旦將儲蓄丟失，罪咎感是一世的。
渣打直債派逾7厘
筆者建議是通賬掛鈎債券（iBond）加渣打直債，以及小量債基槓桿之組合，望收年息6至8厘。例如渣打直債，派7.014厘（見表一），缺點在賣價高達120偏貴，不過高有高賣，更何況成7厘息不愁無客，造些少槓桿都可以。另一選可以永隆，息低一點，約4.7厘（見表二），但四至五年後到期，賣價100.201。
債基方面，可用一隻債基類別中算低波幅的，槓桿後派息8厘，但五年計standard derivation 3.22%，過去五年只有2015年錄得少於1%負回報，算是稱職。父親有350萬元，可拿200萬元作收息，收平均7.5厘一年，一個月已有12,500元，剩下150萬元做備用，相信可大大改善生活。
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