市場出現假首置 3大標準 判斷樓市有冇泡沫

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施永青:市場出現假首置

上半年香港樓市在經歷了一輪升勢後,下半年走勢如何?不同人士有不同的意見。中原集團創辦人兼董事局主席施永青指出,支持香港樓市升勢的動力已經不是用家,因此從用家壓力的角度來分析樓市走勢,並不可取。

施永青出席「e線金融網」時表示,儘管個人主觀意願希望樓價可以稍為向下調整,但從現實情況來看恐怕並不能如願。 過去,他曾經一度是樓市淡友,從政治穩定、經濟增長、息口走勢等樓市相關指標來看,得出樓市必將轉淡的結論。 不過,經過一段時間的觀察後發覺,用這樣的判斷標準似乎未夠客觀:「雖然這些數據對樓市表現都顯示為負面,但後來發覺關鍵在於這些數據指標都是站在用家能力的角度來分析。 「然而,過去兩年支持香港樓市一路向上的動力已經不在於用家,如果市場上的參與者已經不是用家,而用家甚至難以入市參與,分析用家的壓力來推斷樓市走勢已是不可取的方法。 「因此首先要了解是甚麼人在市場上活動,以及他們對於市場的取態怎樣,才能判斷出市場的走向。」他說。

施永青指出,現在市場成交中所謂的首置客,都是假首置,他更開玩笑稱:「以前都說是父母幫子女買樓,現在是子女幫父母買樓。有年輕人吐槽,父母想買樓投資同時又想避開『辣招』,於是用他們的首置身份去買樓。」 他補充,現時判斷樓市有無泡沫的三大標準是,視乎當中是否存在過度興建、過度借貸,以及價格過高三種情況。 首先香港一定沒有過度興建的問題,反而是興建不足而導致供應不足,而且現時逾六成的業主已經供完按揭,即使加息對市場的影響也是有限,借貸方面也不存在過度的情況。 分三個階段解決住屋問題 在價格方面,現時的樓價水平對於普羅大眾來說,確實已經難以負擔,從這個角度來看的確已屬過高。 但本港是一個自由市場,除本地用家外,還有來自世界各地的資金參與,而現在樓價反映的正是現時投資者的實力與偏好。 對於怎樣平衡用家與炒家對物業的需求,施永青認為,只要政府可以取得額外的土地,作為幫助首次置業人士「上車」作出足夠的安排,樓市便不需要再有這些「辣招」捆綁,自由市場便可自由浮動。 他認為,解決住屋問題需要分三個階段,首先是興建公屋,讓輪候冊人士盡快上樓。 其次是幫助有能力承擔建築費,但未能負擔地價的人士上車。只要政府低價賣地並對將來的售價作出限制,專門用來作首置房屋也不難做到。 最後是自由市場,市民能否換樓改善居住環境就要視乎自己的個人實力了。