月入$62,000夫婦想換樓 買三房唔夠錢點拆局

本人和太太同為47歲，本人月薪約46,000元；太太月薪約16,000元，現金有40萬元，另欠10萬元私人貸款，每月還款8,700元，明年3月還完。

現有一聯名物業，是樓齡38年的南區屋苑兩房單位，估值約580萬元，已供完。現想將50%業權轉給太太，然後，將物業按給銀行套現。

方案一：先借盡八成464萬元，再作打算。
但以太太月薪計算，應只可借180萬元；
如要本人擔保，又擔心影響本人的借錢能力。
方案二：將單位出租以增加太太的收入，按揭五成，可借盡290萬元。
方案三：先做方案一，如買樓再做回方案二，但會不會被罰息呢？

另因本人已有兩個孩子（女身17歲，兒子11歲），故有想買三房的念頭，但實力好像不夠；還是改買一個兩房單位，以租養租，做其雙租族呢？

讀者Gilbert Tam

讀者提及先按盡八成做方案一，再做方案二，罰息只是首項解決問題。

另外，要否找律師解押是另一問題，由八成去六成應否花錢解押？或八成去五成應否找律師解押？或只由自住用途轉出租，到底搵銀行定律師做？這些都需弄清楚再進行。

借私人貸款是利用低槓桿去大傷借貸力之行為，讀者應提早還款。

南區38年樓齡不建議持有，既然已供滿，代表賣走可套現大量現金，考慮到樓齡過40如人到65，到此歲數人會明顯的老起來。

若讀者有儲蓄好習慣加上對管錢有信心，可賣樓再和太太各買一間，完成入手兩房。

管錢絕對是一門學問。不少人賺到錢，然而，唔識管錢，最尾都係財來財去，小富都做唔成。

記住錢一到手，牛鬼蛇神就會出現，就算你熄電話乜都唔聽，最後仍要面對個人貪念。所以長久保守富有者，皆有其可讓人學習的地方。

讀者加太太的借貸力約在800萬元，弱項不在借貸力，所以不需要像人工低的人那樣，靠將首套房轉出租用途，去賺取入手第二套房之機會。

爭取到580萬元cash在手，可夫婦每人100萬元，入手港島及新界區大屋苑兩房每邊各一間，付了首期就交間樓畀租客以完成供款。

剩下的380萬元可分段入貨，利用債基疊增作收息，年產出12至15厘，基本上每月47,500元到手唔係問題。

由於無欠債，47,500元可用作租三房改善生活，預期退休有兩層樓接近供滿；加上月入約60,000元，基本上生活好優悠。

此外，亦可考慮利用下方組合作分散風險，固定月入47,000元：

（一） 香港本地銀行直債：以175萬元購入，每月派息約8,840元；

（二） 外國上市之房地產投資信託基金（REIT），含有香港甲級商場及上海與北京之地產項目，投入80萬元，月派4,700元；

（三） 130萬元投入債基套餐B，派20厘年息，即每月收息21,600元，雖然價跌17%至20%便要call loan，但債基之波幅一般一年只在10%之內。

上述三項投資每年共收42萬元，年息在11厘。如有需要增大收息金額，必須冒更多風險。要知如何調較，請先更深了解。

諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。