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有閒錢想投資 股樓債買乜好?

熱話

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諗sir︰

本人47歲;丈夫50歲,月入共55,000元,擁有資產如下︰

(一) 持有港島區物業,市值530萬元,尚欠250萬元按揭,月供11,500元,收租15,500元;
(二) 自住元朗樓市值520萬元,尚欠290萬元按揭(剛轉按),月供12,000元;
(三)持有股票現值50萬元、基金32萬元、現金15萬元。
本人年紀不輕,要為退休作打算,正努力儲錢,希望能盡快投資於債基收息,現有以下想法:
(一) 參加月供五年退休保險計劃,每月供16,800元,可於65至84歲每年取12萬元;
(二) 賣走股票,基金加現金合共97萬元做債基。

衷心希望諗sir賜教,萬分感激!

鍾太上

看讀者的取向,主力是想從買股買基金,轉做買債買保險,即係改打「守勢波」,這個主線思路正確。買股票是夾份做生意;買債券是借錢畀人。前者可以渣都無;後者有收回本金的寓意。

當然,債券投資人可因公司倒閉而虧蝕全部投資,惟此舉對公司大股東之成本極高,先是商譽盡失;二是失去上市地位。

相反,股票由100元跌到5元,再由5元升回50元,對公司成本不高,不時都發生,但高位入市的小股東同total loss無分別。

當然水能覆舟,載舟能力都好強。股票就係因為虛無,所以一股究竟值幾錢,你「噏得通」就得。

樓宇嘅租值唔可以任「噏」,債券嘅價值亦不能亂「吹」,派息同臨尾回本多少是固定之數。

讀者年過40歲,股票基本上不應佔總資金過半,如年到50歲,不應犯本透過買正股去投資股市。當然,有錢人可不根據上述比率作考慮。

買樓可造的槓桿比債大,在港買樓付40萬元可控市值200萬元樓房,買債基本上200萬元債要繳付100萬元「首期」,負擔好重。至於稅項當然是買樓多,亦需繳付一些維修費打理間樓,而買債就無呢件事。

當然買樓可以有個「竇」住;買債就唔可以。講到更「入肉」的,係買樓可以先借後定額供,即供樓的錢大致係固定,而租金收入很大機會隨時間上升,只要通脹率大致係正數即可。

時間過後,用租金去抵按揭會變輕鬆。倘若遇上加息,即經濟向好,業主可加租去應付稍升的按揭供款。

用借400萬元攤20年還去計,假設供樓利息由2厘加至5厘,每月供樓金額由20,235元加到26,398元。鑒於累加成3厘息,經濟必然強勁,筆者對於能否將多供的6,000元轉嫁予租客是樂觀的。

反觀買債,派息一般是固定。當然醒目嘅可選浮息債。不過,此舉只能將所賺息差維持,而唔可能好似買樓咁,租金加幅有機會快過通脹。

所以筆者斷定買樓揸10至20年會見到很好的成績,而買債相反只宜中期,因為通脹一般會好快追過銀行同業拆息,就當你買咗浮息債,都唔能夠抵銷因通脹而損失之購買力。

講到筆者對加租好似好有信心?根據差餉物業估價署統計,私樓租戶月租中位數由2006年的5,100元,狂升至去年的10,000元,較十年前貴近一倍,佔收入比例由25.2%升至30.7%。

用長中短棍去形容,股票只宜短揸打游擊;長放市場只會益咗上市公司。由於港股太多波幅驚人而實業欠奉的公司,開始將資金投入美國的交易所買賣基金(ETF)或股份,去構建個人組合更為上算。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

作者為暢銷書《樓換樓》及《收息論》作者,以嶄新及實戰角度,透過樓市及收息工具相互配合,達至財富增值目標。其主理的homeblogger.com.hk每日瀏覽量過萬人次,現專注於出版書籍並教授「收息投資課程」及「買樓教學課程」。

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