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買樓分租享7.9厘回報 好過做定期 43歲媽媽月入$35,000 點部署好|經一專欄|理財個案

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買樓經一專欄】43歲讀者,月入35,000元,連及丈夫的56,000元收入,月家庭收入達91,000元。以丈夫名義擁有一層自住樓,為了準備退休,想再買一層樓收租,準備100萬元的首期加30萬元的雜費裝修,想請教諗sir有關買樓的事,該買哪一區及哪類型樓?

撰文:諗sir (Homebloggerhk)|圖片: unsplash、新傳媒資料室

計劃退休 想再買樓收租

諗sir:

本人43歲,月入35,000元;丈夫40歲,月入56,000元。育有一子五歲,另要供養兩邊父母, 兒子教育開支亦較貴,每月合共儲約15,000元。

擁有一層自住樓,為九龍老牌大屋苑三房(40年樓齡),900萬元買入,丈夫單名,欠按揭470萬元,月供20,000元,現市值1,100萬元。

債券基金50萬元,已安排做疊增,下月生效,應可收10至12厘利息;另現金150萬元;股票80萬元。

現想在45歲前作好退休準備,考慮買一層樓收租,準備100萬元首期加30萬元雜費裝修,請問該買哪一區哪類型樓?

因本人剛轉工,是否要等過六個月後才投資買樓放租?那麼在這段空窗時間,可投資甚麼產品作增值?

讀者Betty上

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讀者Betty準備100萬元首期及30萬元的裝修雜費,考慮買樓收租作退休之用。圖片: unsplash

買樓收租 難達成目標

由於讀者現金少及儲蓄能力不強,直債或直接買樓收租,不能助她達成目標。

讀者剛轉工半年內是做不到按揭,加上1,000萬元以上樓只可按五成,而600萬元樓可按到八成,所以600萬元較受歡迎亦升得比較好。

45歲前再買一層樓屬需要,因為讀者家庭的借貸力在2年後開始下降。

假設無特別借貸,讀者家庭借貸力為1,178萬元,〔(35,000+56,000)÷10,000×50%×2.59*〕,50歲將打八折、55歲約八折後再八折,借貸力只剩原本之64%。

想做分租,筆者有方案能將樓房每月租值,由26,000元提升近一倍至約50,000元。

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45歲前再買一層樓屬需要,因為讀者家庭的借貸力在2年後開始下降。圖片: unsplash

買樓分租 年回報7.9厘

惟恕未能免費分享,何況成個project落手經驗才是重點,絕不是買完個單位間好就有客到,要知幾類不同客源有何溝通模式。

當然可以自己試,買得幾間樓,試過有些租到有些又租唔出,加上搞一大輪安排人洗廁所及找客源的工夫後,讀者或會比筆者做得更叻。

只消付500萬元上會,買間1,000萬元的樓,月收50,000元,減去原本供樓那17,000元,每月正現金流有33,000元,即年回報7.9厘,遠比放在銀行定期好。

而每月33,000元正現金流,補些少錢已夠在奧運站租三房到四房了,所需只是400至500萬元,仲未計多年後賺埋一間供滿的樓。

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買間1,000萬元的樓,月收50,000元,減去供樓費用,每月正現金流有33,000元,年回報達7.9厘。圖片: 新傳媒資料室

兩房間成分租 用木間不違例

若讀者沒加按沒此數,scale down個project,拿100萬至200萬元出來,所得現金流都極有助租樓,小小地兩房都可以去間成分租,用木間不違例。

讀者50萬元現金加五年儲到90萬元,再加債基收息又90萬元及到時把些少債基賣返出來,應有此數。

讀者可將儲起的資金,伺機入手樓房作分租,假設300萬元資金再加借錢,買入800萬元樓,每月正現金流都可達20,000多元。

再連同債基本身都月月產出過萬利息,五至七年後,每月有超過30,000元被動收入可期。

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讀者可將儲起的資金,伺機入手樓房作分租。圖片: unsplash

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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