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1個原因 樓價想跌都好難

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香港按揭轉介董事總經理葉景強King Sir認為,香港樓價並非被炒上;中期來看,樓宇落成量仍未足夠。即使美國聯邦儲備加息,預期低於3厘息,故料加息對本港的樓宇按揭供款不會帶來太大影響。

文:King Sir(文字整理:劉裕龍)

 

樓宇中期供應未足夠

King Sir主持「e線金融網」的「King Sir會客室」第100集節目時,總括其與多位地產專家交流後的心得。

部分對樓市稍為看低一線的嘉賓,其觀點主要是幾方面,包括樓價與大眾承受能力脫節、樓價走勢週期,以及未來供應增加。

不過,分析眾多數據後,King Sir認為情況並非如此。他認為,香港樓價並非被炒上,短期來看,未來五年私人樓宇落成量約95,000伙,平均每年約19,000伙,相比過去五年增加近六成,中期來看仍未足夠。

原因是《施政報告》提及,中期土地政策是要放寬低級比率,以及轉換土地用途。「這正好說明政府沒有土地才需要這樣做,而長遠而言,洪水橋、東涌等新市鎮的發展可能要等更久,很難完全補回前特首曾蔭權時代,減少住宅供應而留下的供求缺口。」

「現時本港每年需要28,000個單位,但新推出的單位只有20,000個左右,之前每年又留下14,000個單位不足的缺口,總體來說現在仍差20萬個單位,如果沒有過度供應,又何來泡沫呢?」King Sir解釋。

至於如何界定樓市是否存在泡沫,他認為,這要視乎樓市是否存在過度供應和過度借貸,以及置業者的投資及自用比例。

以1997年為例,樓市成交多為投機者,尤其在買樓首期不足的情況下,以提高借貸比例強行入市,以致當樓價下調時不得不沽售離場。然而,以現時情況來說,即使樓價調整了三成,業主未必將自住物業放售,市場上亦有大批等候「上車」人士。

至於借貸方面,政府早前公布的數據顯示,有三分二住宅已經供完按揭,其餘物業的供款數額僅佔收入20%;加上1997年後市民有相對較穩健的存款習慣,以及處於低息環境,看不到市場存在過度借貸的情況。

料美國不會大幅加息

King Sir說:「就算聯儲局加息,又能加多少呢?預期在我有生之年,美國加不到3厘息!

「當地通脹看不到有加速嚴重惡化的可能,加息週期將令債券的吸引力大減,對債市帶來壓力,所以在正常情況下,美國怎樣都加不到3厘息口。」

即使加息對供款亦不會帶來太大影響,因為供樓一般需時20年,每加1厘息,供款只增加10%。

「如果現在每月供款10,000元,每加1厘息,每月供款不過增加1,000元,即使加息3厘亦不過多供3,000元,這對業主來說也算不上很大的壓力。

香港電台普通話台「e線金融網•King Sir會客室」環節,由地產投資課程講師葉景強與名人訪談投資秘訣;節目由劉裕龍及衛鏡伊主持,逢週一至週五下午4時至6時於港台普通話台(AM621 數碼31台)播出,港台網站(ptc.rthk.hk)及流動應用程式RTHK Mine同步播出。文字整理:劉裕龍。

作者現為香港電台「e線金融網•King Sir會客室」主持,並為香港按揭轉介創辦人,曾處理數以千計按揭複雜個案;另外,教授房地產投資課程多年,學員超過2,000人。著作有《上車買樓》、《樓。轉命運》、《上車又住又賺》、《工商舖小本投資入門》及《50萬上車》。

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