加息週期供樓利率趨升 兩招減輕供樓負擔

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因應資成本上漲壓力,本港大部分銀行都相繼上調H按(HIBOR)的封頂息率,變相等於供樓息率增加。滙豐、渣打及中銀香港等大型銀行,更於本週四(9月22日)宣布把最優惠利率(P)調高0.125厘,至5.125厘,供樓人士負擔勢必再增加。銀行要加息,小業主無得避,有意在加息週期內,盡量減輕與供樓相關的開支,到底有何方法?

港元拆息持續攀升,與樓按相關的1個月拆息已經升穿2厘,在拆息高企下,相繼有銀行上調H按封頂息。

本港三大發鈔行滙豐、中銀香港及渣打銀行,都於近期上調新造H按的鎖息上限0.25厘。在大行帶頭下,其餘中小行亦已跟隨。

該三間發鈔行的H按封頂息率,由原本的最優惠利率減2.5厘,調高至P減2.25厘,連同P上調0.125厘;在調整後,實際封頂利率由2.5厘,升至2.875厘。

按照現時H按為H+1.3厘計算,H按實際按息已觸及2.875厘的封頂水平,意味新造H按的業主每月供款息率已加至2.875厘。

以新的鎖息上限計算,以500萬元貸款額,還款期30年計算,利率由2.5厘升至2.875厘,每月供款會由19,756元,升至20,700元,每月供款增加944元。

面對利率上升,業主都只能夠「硬食」額外增加的利息開支,但尚有其他相關開支可控制。

(圖片來源:iStock)

火險保費可相差每年數千元

首先,業主向銀行承造按揭時,有另一項必要開支,就是俗稱「火險」的樓宇結構保險,涉及每年逾千甚至上萬元的保費。

業主不一定要透過提供按揭貸款的銀行購買火險,可以自己揀保險公司,慳到的保費可減輕部分供樓開支。

由於按揭市場競爭激烈,部分銀行向客戶提供的按揭計劃會附送首年火險,這類火險計劃,一般由與銀行有合作關係的保險公司承保。

例如,滙豐銀行的火險由AXA安盛承保;渣打銀行的火險由安聯保險承保;恒生銀行的火險則由昆士蘭保險(香港)承保。

當首年贈送的火險過後,不少業主會貪方便,由銀行自動為火險續保。然而,業主若多比較市場上同類型的火險,隨時可節省每年數千元的保費開支。

沒有中介的虛擬保險公司OneDegree,推出的火險產品,只收取投保額0.03%作為保費,標榜保費僅是市場上一般火險價錢的五分之一。

假設按揭銀行提供的火險保費率為0.15%,每300萬元的保額,業主每年要支付4,500元的保費。

以OneDegree收取保費率0.03%計算,相同保額下,業主每年只需支付900元。

相比之下,每年火險保費相差達3,600元,每月除開的金額雖然只是數百元,對業主而言,也是一筆額外開支。

另外,業主向銀行購買火險時,銀行會因應物業的種類來釐定保費,例如唐樓或村屋的火險一般會較貴,樓齡較高的物業保費亦會較高。

惟OneDegree網上承保的住宅物業,不論樓齡或物業種類,劃一以保額的0.03%為保費,這對於購入唐樓或村屋的業主而言更划算。

(圖片來源:OneDegree官網)

虛保火險非所有按揭銀行接受

當然,上述的保費是以保費率為0.15%來計算,實際相差金額未必一樣多,但投保前貨比三家,掌握更多資產資訊才決定有好處。

此外,OneDegree有最佳價格保證,稱消費者在市面上找到價格更低的相同產品,該公司會退回差價。

業主在轉用其他保險公司時,也有需要注意的地方。由於火險是不能夠有空窗期,所以業主要留意原有火險計劃的到期日,提前做好準備。

另一要留意的是,按揭銀行是否認可該保險公司的保單。

據OneDegree官網顯示,目前滙豐、恒生、渣打、東亞及建設銀行等,都接受OneDegree的火險保單;而花旗、星展香港、華僑永亨及創興銀行等則不接受。

綠色按揭有額外回贈

其次為配合可持續發展的趨勢,本地的銀行包括滙豐、恒生、渣打、中銀香港及星展香港銀行等都推出綠色按揭計劃,購買合資格綠色住宅項目可獲額外回贈,當作幫補額外的利息開支。

業主要申請綠色按揭,其購買的物業必須為計劃認可物業,物業須持有香港建築議會頒發的「綠建環評」鉑金級或金級認證,涵蓋一手物業、二手物業及資助房屋。

以恒生為例,該行向申請綠色按揭的客戶,按照提取按揭貸款額,提供額外現金回贈。

提取按揭貸款額介乎100萬元至400萬元以下,可獲現金回贈4,000元;若提取按揭貸款額達800萬元或以下,會有10,000元現金回贈。

另外,渣打綠色按揭的客戶,首三年按揭存款掛鈎計劃的存款上限會增加60%;其後將恢復至50%的存款上限。

同時,提取綠色按揭貸款額達500萬元的客戶,渣打銀行會提供6,888元現金回贈;按揭金額介乎100萬至500萬元以下,會有3,888元現金回贈。

業主在申請按揭前,可以到香港綠色建築議會網站查詢「綠建環評」住宅名冊,以查看打算申請按揭的物業,是否合符計劃的資格。

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圖片來源:OneDegree官網, iStock