龔成專欄︳樓是資產定負債

樓價由2003年反覆向上，未買樓的紛紛慨嘆，後悔當年為何沒有買樓，早知當年就……。
但每一次恐慌期，身在其中的人，只有極少數能有勇氣投資，股市、樓市都是如此，幾年後又後悔當時無買股樓。

小心固有觀念

無論股市、樓市均有週期。在樓價大跌的時候，當滿街都是負資產的年代，不少買了樓的人都紛紛慨嘆，後悔當年為何有買樓，香港人對樓市可謂又愛又恨。
在上世紀90年代樓市爆煲前，有一個觀念已植入每個香港人心中，就是樓價是只會升不會跌的，當時他們可以找到1,000個樓價上升的理由；就是找不到一個下跌的理由。
到樓市爆煲後，有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」，「原來有個名詞叫負資產的」。
當時更流傳一個故事，就是某外母見準女婿時，問了一句：「你有無樓㗎？如果你有樓，我就不畀個女嫁給你。」
外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債，物業成了人們眼中的負債，不再是資產。

到了十年後，若出現同一故事，外母那句話就會變成：「你有無樓㗎？如果你無樓，我就不畀個女嫁給你。」

要做好風險管理

讀者可能會問，買了樓價可能會跌，不買又可能會升，怎樣才可做得較精明呢？
首先要清楚自己想自住還是投資，若果打算自住的，比起將來樓價的升跌，更重要的反而是將來利率的升跌。
因為若打算長期自住的，買入後的買入價已是固定，將來樓價的升跌與閣下無關。
買家只是受到心理上的影響，反而最相關的是每月的供款，因此將來的息口走向影響更大，所以重點是，宜考慮自身的負擔能力，甚於分析樓市走向。
所謂按揭，其實即是借錢，絕不要以為別人做你就要做，樓價的升跌我們無法控制，我們能做到的就是風險管理。

只有控制好風險，才能避免成為負資產的一員，令物業成為買家的資產而非負債。
就算萬一成為負資產，只要保持每月供款，銀行亦不會找你麻煩，你仍有翻身的機會。
所以，「供得起」是重中之重！

物業只是工具

在真正的投資者眼中，物業只是一個投資工具，絕不會為「上車」而「上車」，不要盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。
投資者著重租金回報，計算租金回報率，評估回報率能否大於按揭利率，從而計算出該項物業投資能否產生正現金流，還是出現負現金流的情況。
而投資者擁有多角度思維，以創造資產財富為目標。
舉一簡單例子，假設若現時投資工廈的回報率、每月的淨現金流都較投資住宅多，而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。

那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租，然後再租住住宅，而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。
因為這樣每月的淨現金流會有較好的效果，令財富更為增值。
會計的定義是（資產-負債=資本），當資產價值比負債少的時候，就出現所謂的負資產。

真正資產是能產正現金流

但投資者除了會計上的資產負債定義外，亦會以現金流是正或負，去定義該物業是「資產」還是「負債」，投資者認為，真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。
若果租金收入少於供樓支出，令該物業每月出現負現金流的情況，在他們眼中，這物業只是而「負債」。
例如某投資者將手持物業出租，而將每月租金收入7,000元減去供樓支出10,000元後，每月出現負3,000元的負現金流，他們眼中該物業只是「負債」。

因此，物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵，若在買入前得知該單位出租困難，該物業往往不是好的投資項目。
有一段時間，興起將商場內的商舖，分割成很多迷你商舖出售，更以低入場費作招來，但當中有商場的人流及商舖出租的情況，其實不是太理想的。
若無法將商舖出租，無法產生現金流，該商舖最終只能成為「負債」。
若要提升物業的資產價值，就要從租金收入方面著手。
以住宅物業為例，可透過裝修，將單位變得較美觀及較有空間感，從而收取更高的租金，令物業成為投資者真正的資產。