人工$30,000有物業 買債食息每月多賺$10萬 | 直債 | 債基 | 理財個案
本人42歲，太太為家庭主婦，有一個8歲小朋友，月入平均30,000元。 2009年買了兩間樓，一為粉嶺私人屋苑單位，買入價130萬元，現價約438萬元，尚餘70萬元按揭貸款，月供約3,000元，用途自住。 另一為大圍居屋，買入價120萬元，現價約510萬元，貸款餘額69萬元，月供約3,000元，供家人居住。 還有母親擁有大圍居屋物業，買入價160萬元，現價約510萬元，尚餘按揭貸款100萬元，用作出租，每月收租金12,000元（有打釐印）。
此外，擁有現金90萬元、人民幣160萬元（內地銀行存款，理財厘年回報）、股票250萬元。 想請教諗Sir，應該怎麽來重新布局最好？ 應加按套錢，買直債或債基賺息差，還是投資其他？ 還是再買入一個約500萬元的單位收租？ 加按是否在原有貸款銀行做較好？因為現有按揭的利息是較低。怎樣加按或轉按利息最低？ 至於想將人民幣調回香港，有甚麽財技方法？ 萬分感激！
讀者占士
諗sir答：
整體而言，只要讀者唔好大想頭，不要「上腦」將幾間樓賣晒換一間貴三房，而安份將錢從現有樓房按出再收息，想安心退休應不是難事。 若讀者母親百年後將居屋歸讀者；加上對家人自住的另一居屋有話事權，讀者已擁三宅加上擁700萬至800萬元流動資金，慢慢收息加上租金可過世。
至於是否再買一間樓收租？讀者借貸力為388萬元（30,000/10,000 x 2.59* x 50%），現三間屋用了310萬元（169+69+70萬元）。 除非太太重新工作；否則，借貸力已近頂難再買樓；加上月入屬一般水平，不宜在此旺市以此等人工騎四樓出擊。
至於找那間銀行造按揭利息最低？筆者從不計較，反正差別不大。 令人改善生活是靠如何利用借貸去獲取大額資金再善用，而唔係識得將利息由2.5厘減到2.25厘。
東亞直債派息8.5厘
至於有關人民幣轉返香港，國家已有訂明規則，無記錯係一年限50,000美元。 而且筆者投資從不用人仔，原因之一是港元轉人仔之差價較其他外幣大，未收息之前已付成1%差價。 原因之二是人民幣為受管制貨幣，投資選項因而減少，令人有「揸人民幣無乜好做」之感，此也屬實。
要點反而是搞清自住的居屋是否已補地價？未補就唔可以加按，套錢要賣樓。 若居屋是已補地價；加上母親居屋亦已補，那就直接加按，家人住的居屋應可按得180萬元、而自住樓140萬元，合共320萬元，加埋原本約500萬元資金，已夠開入門級私人銀行戶口。
私人銀行戶口提供1.2至1.6厘融資成本，去買到期保本之直債，威力極大。 以東亞銀行直債為例，派息8.5厘，一手20萬美元，即一年派息17,000美元。 假設五成上會，借10萬美元，付1.6厘年息，一年利息支出1,600美元，一年回報即為15.4厘〔（17,000-1,600）/100,000〕。
若讀者用800萬元買入，保住本每年收15厘息，每個月收約10萬元利息（800萬 x 0.15/12），係讀者人工逾三倍。 若沒有800萬元開私人銀行戶口？不妨用短公司債。
好似筆者在1888期（2018年1月6日出版）介紹過，由滙豐銀行發行的短公司債，都有7.2厘息，2,000美元就可入手，更有2至3倍槓桿而隨時可買賣；不好的地方是margin支付利息貴一點，要2.9厘。
