物業加按錢滾錢 3個因素 決定賺定蝕

文：龔成

圖中假設原有一層物業，升值後加按，套出現金後再買另一物業，而中的借貸為7成（近期香港已減至6成），這例子重點在於說明，所以大家最重要是明白原理，因為當中亦沒有考慮稅項問題。

淨資本沒有改變

首先大家會發現，無論是否加按，以及加按後用甚麼投資策略，都不會對「淨資本」有改變，因改變的是資產結構、現金流，以及往後的資本變化。這點大家要先睇明白，才進入下面的結構改變原理。

原物業為$300萬，其後樓價升一倍至$600萬，加按可將升值部分套現，獲得$180萬的資金，而這部分的現金再以按揭形式買另一物業作收租，假設這物業$600萬，租金回報率為4%。在加按後，負債增至$840萬，負債比率處於70%水平，若該投資者仍是年青人，可承受較高的風險，當中的問題仍不算大。

拆開數字獨立分析

若果以獨立模式看這物業的回報，即是產生多少租金，同時有多少利息（包括因加按而產生的利息，以及買這物業借貸而產生的利息），將租金減去利息支出，新物業資產所能創造的額外淨回報為每月$5,000。

由原本一個物業，加按投資成擁有兩個物業，由原本的$240萬負債大增正$840萬負債，即是增加了$600萬，額外的$600萬負債得來額外的$5,000的每月回報，投資者就要分析是否值得。

供得起原則

首先，一定要考慮風險，加按後負債大增，自己是否可承受？若果大環境逆轉，是否仍可「供得起」？當考慮了這些問題後，才考慮當中的回報。

除了新增$5,000現金流外，另一關鍵位，是考慮所投資的是否「資產」。額外所得的$5,000淨回報只是初期，若然這是「資產」，其長遠價格及所產生的現金流均會上升的，故此長遠能創造的財富將愈來愈大。雖然加大了借貸，這的確提高了風險，但只要借得適宜，加大借貸即是利用更多借貸，對長遠創造財富必然有利。

平衡風險就可以

首先要明白，加按的原理是增加額外的借貸，因此這個借貸要借得其所才有作用，若果只賺得2、3%的差息回報，而所投資的並非「資產」，只是投資「產品」，缺乏增值的能力，那就不值得這樣做。若加按而得的資金，將其投資於新資產項中，而這資產有不錯的增值能力，那才值得去做。

另外，加按會增加負債，若果處加息期，往後的利息大增，加按的成本就大增，若投資的項目回報無法大於利息成本，那就加按愈多，愈產生負回報。

簡單來說，加按與否要考慮幾個因素，首先是（1）風險，自己是否承受到，物業資產雖然長期會上升，但中短期總會波動，自己能否渡過這中短期的不利環境，是否仍「供得起」？

另外，（2）加按的成本如何？在加息期加按是否明智的做法？而（3）加按後所投資的項目，是否有長遠增值的能力，當中的回報是否大於利息？這些就是加按與否應該考慮的因素。

編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。

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