中央決心整頓樓市　「新國五條」威力不容忽視

國務院在2013年3月1日頒發「新國五條」細節，結果震散中、港兩地股市。上海證券綜合指數在內房股領跌下，同年3月4日大跌86點，恒生指數當日亦跌342點。究竟此次「新國五條」與以往的樓市調控措施有甚麼分別？為何市場會有如此大的反應？

前國務院總理溫家寶於2012年2月20日，推出俗稱「新國五條」的五招打壓樓市政策。當時只提到基本方向，外間大多視之為老調重彈，故推招後樓價繼續升。豈料有關細節在2013年3月1日極速出台，條條清晰，包括增加住房及土地供應、提高商品房預售門檻、加快興建保障安居工程等較常見的措施。當中最矚目是要省級政府實施問責制，並制訂新建住房價格控制目標，以及嚴打投機性炒樓活動。後者包括嚴格執行限購措施，限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房包括所有新建商品住房及二手住房；提前購房資格審查環節。同時，進一步提高第二套房首付比例及貸款利率，以及嚴格執行向二手房交易徵收20%房屋轉讓所得稅。其實房屋轉讓稅已非新政，之前內地居民賣樓，可選擇以房屋買賣差價20%或樓價總額1%繳稅。新政策下將嚴格執行以買賣差價20%作徵稅，不少內地市民計算過後，發現所繳稅款比從前多。其實自2003至2012年過去十年，中央也曾推多輪樓市調控措施，當年包括2005年「國八條」；2006年「國六條」；2009年有「國四條」，以及2011年的「新國八條」。不過，要數調控最嚴厲的首推2010年，一年內推出三輪調控，分別是當年1月「國十一條」、4月「國十條」，以及9月的「國五條」。回顧以往樓市調控政策，均不乏「辣招」，例如2006年推出的「國六條」中，便規定個人房貸首期付款比例不低於三成。2010年中央不斷調高第二套房首期付款比例，由40%提升至2011年初的60%；而對內房股影響甚深的「限購令」，則是在2010年9月推出。

愈調控樓價愈高

「辣招」不止針對用家及炒家，更針對房地產發展商。2010年便嚴打囤積土地的發展商，限制銀行發放貸款予過多土地閒置的內房企業，證監會亦可暫停其上市及再融資等活動；又禁止非地產的國企參與開發和經營房地產業務。可惜這麼多調控措施推出後，樓價卻愈控愈高。中國指數研究院公布的2013年2月全國100個城市新建住宅價格指數，再創2010年6月以來新高，達每平方米9,893元人民幣，並自2012年6月起連續九個月上漲。像北京、上海及深圳等大城市，每平方米平均樓價更逾20,000元人民幣，遠超一般市民負擔能力。「新國五條」是否無牙老虎仍是未知之數，因為提升房屋轉讓買賣差價稅至20%，將促使更多人購買新樓。惟值得留意的是，「新國五條」由宣布至細節出台，前後也不逾十日，而且正正在「兩會」召開前的敏感時期推出。此舉多少反映新領導班子對調控樓市的決心，料「兩會」後或會再推更多打壓措施。由於內房對政策極敏感，持有內房股的投資者2013年須多加注意。