做好壓力測試　嚴察供樓負擔比率

金管局總裁陳德霖於2013年2月4日出席立法會會議時，指本港家庭負債相對本地生產總值（GDP）比例已升至59%，逼近2002年歷史高位；一旦加息，樓市泡沫隨時爆破。但不少地產界人士卻以家庭供樓負擔比率（Affordability Ratio）來力證樓市仍處健康水平；即使加息也難大跌。究竟哪一邊說法才對？

供樓負擔比率是將每月供樓款項除以每月入息得出的數字，是最直接看到市民在供樓上是否感到吃力的指標。計算此比率時往往有很大差異，因為息率、借貸年期、按揭成數、物業價格及家庭入息統統會影響數值。坊間提供的供樓負擔比率，均是以假設個案計算出一個平均數。如經絡按揭轉介最新的供樓負擔比率約43%，遠較1997年的93%為低（見圖）。

負擔比率因假設而異

其計算法是假設一個500平方呎住宅單位敘造七成按揭、供款20年，配以當時平均住宅呎價及按息水平來得出供款；入息則取本港家庭入息中位數。若將假設下降至400平方呎單位，供款年期拉長至30年，現時供樓負擔比率可降至30%以下。因此，參考市場的供樓負擔比率，最好同時了解假設個案是否合理。銀行一般將50%作為供樓負擔比率的警戒線，而大部分地產代理或按揭公司提供的供樓負擔比率，大都在警戒線之下。因此不少地產界人士認為，樓市仍在健康水平。正因為單靠供樓負擔比率，並不足以說服全港市民，樓市已進入瘋狂狀態，故陳德霖唯有利用家庭負債相對GDP比率升至接近歷史高位，再輔以加息風險，來反證樓市已經與實體經濟脫軌。確實，加息對市民負擔影響深遠。據經絡按揭轉介的推算，當按息上升至4厘水平，即使其他因素不變，樓按負擔比率已可觸及50%警戒線。若然按息抽升至逾6厘，供樓負擔比率更超越60%。

加息不利長期按揭者

另外，如果貸款年期長，加息對供樓開支影響將更大。從附圖可見，若加息0.5厘，對敘造20年期按揭的市民而言，每月供款將上升5.1%；但敘造30年者，每月供款則上升7.7%。其實供樓負擔比率因個案而異，準買家應在入市前詳細計算清楚自身能力，不要只參考市場數據。而且做壓力測試時，除針對息率上升外，還要顧及按揭年期，切勿被按揭年期長、供樓負擔減輕這假象蒙蔽。