29歲公務員想買樓 夫妻月入$10萬 月儲$5萬 可以咁樣滾大筆錢|經一專欄 | 理財個案

29歲公務員想買樓 夫妻月入$10萬 月儲$5萬 可以咁樣滾大筆錢|經一專欄 | 理財個案

買樓經一專欄】今次的讀者是29歲公務員,月入67,000元,太太月入34,000元,每月可儲約50,000元。2017年已買樓,買入沙田物業自住,現時想再買樓或租兩房單位改善生活,想知應要怎樣部署?

撰文:諗sir (Homebloggerhk)|圖片: unsplash

29歲公務員 想再買樓

諗sir:

本人29歲,剛轉職公務員,月入67,000元,太太月入34,000元,每月可儲約50,000元。

2017年中以自己名買入沙田物業自住,買入價390萬元,做八成半按揭,現估價480萬元,欠銀行320萬元。

這一兩年經歷結婚買樓,現金只剩80萬元,未來兩年會計劃生小朋友,希望購入或租兩房單位改善生活。

想請教諗sir,由於債基疊增有一定門檻,以個人現時資金,只能全數行債基收息,雖不能分散投資,但希望能幫助儲到首期,這部署理想嗎?

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29歲的公務員讀者,月入67,000元,2017年中以自己名買入沙田物業自住。圖片: unsplash

未來等待首期和時機購入兩房單位,但600萬元以上單位所需首期達240萬元以上。

夫婦借貸力雖有1,300萬元,太太收入有限,本人名下已有物業和借貸,擔保能力又削弱了,手上物業加按空間又不多。

技術上應如何處理?擔保有什麼要求?

或是只購入400至500萬元單位租出,再租兩房,留更多現金行債基是否更好?

讀者高先生

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夫婦借貸力雖有1,300萬元,但太太收入有限,讀者名下已有物業和借貸。圖片: unsplash

讀者可做太太買樓之擔保人

讀者未到30歲家庭月入達10萬元,每月可儲一半, 加上2017年已上車有屋在手,牌面認真不錯。

當然,做得公僕應明白,傾發達大計可免,但小康生活、有時間陪仔女、又可悠閒退休,相信屬不少港人選擇。

讀者夫婦借貸力共1,300萬元〔(67,000+34,000)÷10,000×50%×2.59*〕,現只用了320萬元,即約24.6%。

現時借貸力宜用六至七成, 再買應借590萬元(1,300×70%-320)之內,亦即讀者用太太名慳稅買600萬元左右樓房,付10%至20%首期而借480至540萬元左右就「合咀型」。

當然太太單名未夠力借590萬元,但先生有樓之情形下,成為太太單名買樓之擔保人是可以的。

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先生有樓之情形下,成為太太單名買樓之擔保人是可以的。圖片: unsplash

能力內能買樓 便是最好時機

做完買樓budgeting,下步講時機。留意時機很個人化,即屬於有錢人的時機,不等於閣下的時機。

所以投資上不要把「看時機」過分神化,不斷花時間閱報或問先知去預知是錯的;等到有一日預算買的樓,樓價屬閣下能力之內,那時就是最好時機了。

讀者現時現金偏少,不應該現在買,再加上樓市在2019年第二季開始又向上揚,對於實力較弱的人不宜追「快開的車」。

應等樓市下跌,並比高位跌至少15%之時,再付20%首期上會;這代表買樓後就當樓價急跌35%,仍未陷負資產。

讀者想買約560萬元的樓,首期連雜費預130萬元;故把手上現金由80萬元提升至150萬元,且下輪樓市現調整之時,就是讀者買樓時機。

未買樓前,讀者手上現金可用債基或嬰債去提升回報,買些少股票亦可,但絕不贊成大部份身家入股票。

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資上不要把「看時機」過分神化,不斷花時間閱報或問先知去預知是錯的。圖片: unsplash

勿用個人經驗 判斷股市風險

這10年間股市未曾大跌,若閣下股齡未超10年, 請勿用個人經驗去判斷股市風險。

債基波幅用標準差計算低藍籌股七成、派息由10厘至30厘都有任君選擇,基於較低波幅加上可隨時買賣,合30歲左右讀者。

相反如50歲人,要更多直債少用債基。至於嬰債,波幅比債基高,但入場銀碼少至2,000美元都可。

在15至22厘年息之誘因下,較年輕的讀者亦可從此入手。

80萬元如年收18厘,讀者兩年後錢儲多120萬元, 而80萬亦變成110萬元,合計有成310萬元揸手。

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這10年間股市未曾大跌,若閣下股齡未超10年, 請勿用個人經驗去判斷股市風險。圖片: unsplash

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