曲線收緊樓按 投資者首當其衝

港府為壓抑樓市炒風，避免泡沫爆破不遺餘力，不但長遠致力增加供應，而且短期措施透過「辣招」令需求放緩。近日金融管理局在按揭方面再「出招」，提高投資物業計算租金收入扣減率 ，變相減低部分買家的供款能力，曲線收緊按揭，此舉對收租物業投資者打擊最大。

投資物業計算租金收入扣減率指，在金融機構審批按揭，計算貸款人供款與入息比率時，因計及維修費、地租及差餉、管理費、物業空置成本，以及物業或利得稅等相關支出，而在租金收入總額上扣減的比率。按照2009年10月30日起，金管局實施的舊規定，投資物業計算租金收入扣減率為20%。不過，上週一（1月19日）金管局表示，檢討市場趨勢及與部分認可機構進行一輪現場審查時，發現舊有扣減不足以覆蓋相關支出，因此要求認可機構應採用較高的扣減率。

上車客不受影響

據金管局最新指引，如果有租金收入證明下，扣減率至少30%；若未能提供租金收入證明時，要採用至少40%扣減率，並已於上週二（20日）生效。這是自2013年2月金管局推出新一輪樓按逆週期措施後，再次就樓按貸款發出指引。新租金收入扣減率要求，同時適用於個人及企業借款人的住宅及非住宅物業，以及獨立車位的按揭貸款。舉例說，借款人月薪30,000元，租金收入20,000元，在舊有扣減率指引下承造樓按時，租金收入計及總入息金額為16,000元（20,000元x80%），即總入息46,000元（月薪30,000元+扣減後租金收入16,000元）。在新指引下，假設借款人可以提供租金收入證明，租金收入計入總入息金額便減少至14,000元（20,000元x70%），總入息為44,000元（月薪30,000元+扣減後的租金收入14,000元）。目前金管局就供款佔入息比率指引，按揭申請人若持有多於一個或以上未償還按揭的貸款物業，供款佔入息比率不得超過40%。若無任何未償還按揭貸款的物業，供款佔入息比率上限則為50%。以上安排意味是次提高租金收入扣減率，會令一向依賴租金收入的職業投資者，為其收租物業敘造按揭時，可計算的總入息金額減少，從而減低供款能力。尤其是一些財政實力較遜的收租客，敘造按揭時有機會需要重新計數，變相壓抑收租客入市意欲。不過，曲線收緊樓按措施是針對收租物業，因此對並非靠物業租金收入作為入息的實際用家，並未構成影響。