逆按揭優化版 趁高樓價敘造較著數

推出逾三年的安老按揭又稱逆按揭，初期反應一般。惟經過港府積極宣傳；加上樓價持續攀升，物業估值提高，申請人數陸續上升。最近香港按揭證券再推出四項優化逆按揭措施，當中包括借款人可將人壽保險保單轉讓予銀行，成為計劃的額外抵押品，令借款金額提升，增加逆按揭的吸引力。

逆按揭是一項貸款安排，讓55歲或以上人士，利用香港的物業作為抵押品，向銀行申請按揭貸款。借款人可選定年金年期（10、15、20年或終生）每月取得年金，如有需要時亦可一筆過提取貸款。借款人仍然是該物業的業主，繼續居住所抵押的物業直至百年歸老。當逆按揭終止時，例如借貸人過世，借貸人的繼承人可優先全數償還逆按揭的貸款贖回物業。若選擇不贖回，銀行會放售該物業，款項用以償還逆按揭貸款，餘額歸還給借貸人的繼承人。即使物業出售後資不抵債，差額會由按揭證券公司承擔。

壽險保單作抵押

逆按揭於2011年7月推出，其後於2012年11月作出優化，包括將計算年金的樓價上限由800萬元調升至1,500萬元，借款人最低年齡由60歲降至55歲，以及提高一筆過貸款金額上限等。上週四（3月12日）按揭證券公司再推出四項優化逆按揭措施，包括：（一）抵押物業毋須用作借款人的主要居所；（二）借款人可利用多於一個物業作為計劃的抵押品；（三）共同借款人之數目上限由兩人增至三人；（四）借款人可將個人壽險保單轉讓予銀行，成為計劃的額外抵押品。不過，壽險保單轉讓僅適用於不超過兩位借款人，當逆按揭終止時，出售物業所得款項若不足以清還逆按揭貸款，銀行便會將相關壽險保單的款項來填補差額。若仍未夠償還差額，差額由按揭證券公司承擔；如有餘額，則會歸還給借款人或其繼承人。新增壽險保單轉讓的好處，是可令借款人提高每月年金及一筆過貸款金額。以一個60歲的借款人為例，若其只用物業作為逆按揭抵押品，以物業價值每100萬元計算，終生年金期內，單人借款每月年金2,000元。若加入壽險保單作抵押，以退保現金價值每100萬元計算；加上物業價值每100萬元計，每月提取年金便增至3,520元（見表）。現時樓價屢創新高，敘造逆按揭時，物業估值會較高，即逆按揭中計算的物業價值亦高，令借款人可提取的年金更多。目前香港有七間銀行提供逆按揭計劃，包括中銀香港、交通銀行、富邦銀行、南洋商業銀行、東亞銀行、上海商業銀行及永隆銀行。最近按揭證券公司總裁李令翔透露，今年首兩個月逆按揭申請數目按年增長五成。隨著逆按揭優化；加上樓價高企，相信逆按揭會更為市場受落。