拉長按揭還款期慳稅 賺盡銀行每分錢|轉按|樓市點睇|物業按揭

拉長按揭還款期慳稅 賺盡銀行每分錢|轉按|樓市點睇|物業按揭

【慳稅・樓市點睇】繼利用轉按加按令一半供樓時間免息的秘訣,以及轉按技巧及注意事項後,筆者分享幾項進階技術,包括「踩油」加快轉按,以及拉長還款期慳稅,賺盡銀行最後一塊銅板。

撰文:子非魚|圖片:unsplashphotoAC

轉按需付逾千元取契費

經常有客人查問:「轉按最快幾時有錢到手?」其實轉按審批一般需時一至兩星期,然後律師樓到原銀行取樓契並整理文件,再花四至五星期,所以整個轉按流程要一個半至兩個月,才能成功提取貸款(drawdown)。

如果想「踩油」加快轉按程序亦有方法。業主可以同步進行銀行轉按申請,以及授權律師樓取契,當樓契送返律師樓時,銀行亦已完成批核轉按,最快約一個月便可以提取貸款。

但必須要留意,這個方法是有風險,一旦銀行最終批出的按揭條款並不理想,由於律師樓已經「開file」,臨時剎停轉按是需要付逾千元取契費。

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【慳稅・樓市點睇】圖片:unsplash

如果罰息期未過,業主便提早申請轉按,律師樓會自動調節「提取貸款日」至罰息期完結當天,無縫銜接轉按到新銀行。即使律師樓完成所有文件,亦需等罰息期完結當日,原銀行才會「解鎖」,新銀行才會發放貸款。

如果罰息期已過,轉按應如何定「貸款提取日」?那便需要留意原銀行按揭利率是計日息或月息。

假設供款日是每月的1日,如果原銀行是計月息,那麼「貸款提取日」必須是1日;如果是2日才提取貸款,原銀行便會計多一個月利息,而新銀行也開始計息,變相繳付雙重利息。

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【慳稅・樓市點睇】圖片:unsplash

此外,筆者從事按揭顧問多年,發現很多客戶以為轉按會令利息支出增加,有一位客人曾經查問:「供樓最初是供息多,還本金少,隨着時間過去,便會供息少,還本金多。那麼,兩年後轉按又由頭供起,豈不又是還息多過還本,形成總利息增加?」

事實上,這是一個誤解,最重要的概念是利息隨本金減少。

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【慳稅・樓市點睇】圖片:unsplash

轉按不會令利息增加

由於業主已經歸還了兩年本金及利息,如果轉按時未有加按,只轉當時按揭餘額,不延長還款期,按揭利率不變,其實與轉按前原先銀行的每月還款及利息的佔比一樣,不會增加利息開支。

惟必須重申,由於加按部份亦有現金回贈,為了賺到盡,轉按時應借盡貸款額,然後把加按部分放入按息掛鈎存款(mortgage-link)戶口。

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【慳稅・樓市點睇】圖片:unsplash

此舉可對沖加按後的利息開支,一年後把加按獲得的貸款,以「部分還款」方式全數還給銀行,加按獲得的回贈便袋袋平安。

上述操作看似複雜,很多客人都嫌煩,但如果肯花時間做,除了原本按揭貸款餘額可獲得逾10萬元現金回贈外,加按部份可以多賺逾萬元,每兩年轉按一次,聚沙成塔為財富增值。

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【慳稅・樓市點睇】圖片:unsplash

轉按應維持20年還款期

最後,轉按應該維持還款期,還是將還款期拉到最長?例如在原銀行已經供款十年,尚餘20年,轉按應維持20年還款期,還是借盡30年?

筆者認為應該借盡30年,因為每月供款減少,而增加的利息支出可以扣稅;業主同時將每月供款減少部份,自律地儲入mortgage-link對沖利息支出,便可以在毫無額外利息成本的情況下慳稅,是業主另一個「福音」。

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【慳稅・樓市點睇】圖片:unsplash

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

星之谷網址:https://starpagency.com/

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