中資搶貴地 雞年樓價無得跌?

中資搶貴地 雞年樓價無得跌?

代理: 「恭喜發財!祝你身體健康,投資一本萬利!」

筆者: 「新年快樂!祝你日日開單,個個月爆數!」

代理: 「多謝多謝!最近有冇抽新盤呀?」

筆者: 「抽過浪澄灣、柏傲灣,可惜抽唔到丫。」

代理: 「呢兩個咁難…Grand Yoho、啟德一號II呢?易抽啲喎!」

筆者: 「冇呀,覺得開價貴咗啲,啟德一號II呎價成1.8萬喎。」

代理: 「中資搶啟德地,搶到呎價1.36萬,將來最平賣2萬啦!

筆者: 「1.8萬、2萬…冇乜水位喎!」

代理: 「最平呀…睇天鑄就知,麵粉價未到1.3萬,都賣3萬啦!」

筆者: 「九龍站凱旋門、君臨天下都係3萬,得唔得呀?」

代理: 「啟德將來發展咁勁,將來肯定貴過九龍站啦!」

影響樓價因素趨複雜

先祝各位讀者新年進步,心想事成!

跟前輩們討論、預測雞年樓市,不約而同慨歎樓市越來越複雜。以往沒有那麼多辣招,也沒有那麼多外圍因素,看看利率走勢、市場供求、租金回報等等,就大概可以估頂摸底,即使不中亦不遠。

今天呢?可煩了!政府又可能會突然出招,外國又可能會突然「印銀紙」,內地買家又可能會突然湧進,傳媒專家又可能會突然唱好唱淡…最近又殺出一路奇兵,內房發展商又可能會突然天價搶地!多年來政府不斷推出辣招,由最初推出SSD、DSD打擊炒家炒賣,到幾年前推出BSD打擊外來投資者,到最近推出15%印花稅,打擊買樓收租的投資者,嘗試令樓市冷卻,今次面對內房發展商高價搶地,如何招架?

有留意內地房地產市場的朋友都知道,內地發展商搶地非常積極。近年全國各大城市,頻頻出現地王!每當有發展商高價搶得地王,其他發展商的新盤就會順勢加價,然後二手樓小業主封盤反價,再然後買家被迫接受新高價,再再然後又有發展商以更高價搶地…惡性循環,滿天「升升」。這個地王遊戲,今天殺到香港了!

啟德地皮再以高價批出,樓面呎價再破1.3萬元,中標者香港國際建投又是中資海航集團旗下公司。近幾個月海航集團三次出手,斥資近200億元奪得3幅啟德地皮,樓面呎價分別是1.3萬元、1.35萬元及1.36萬元,項目落成後要賣2萬元以上,最初全城嘩然,不敢相信,然而一幅、兩幅、三幅地皮成交之後,各路英雄力捧之後,今天大家似乎開始接受…

到底啟德地皮真的值這個價?還是過分炒高?每個人都有自己的睇法,筆者比較傾向「過分炒高」!點解?

第一,過去幾次啟德地皮招標,每次都有近20個財團入標,當中包括本地龍頭新地、長實、新世界、信和等,然而每次都爭輸,即是說本地龍頭發展商,亦覺得不值這個價,筆者都係跟誠哥啫。

第二,兩年前中標價才樓面呎價才6,000多元,最近唯一試過爭贏的嘉華,樓價呎價僅逾1萬元,亦遠低於海航出價。種種跡象顯示,其他發展商不認同這口價,可惜政府是以招標方式,不是拍賣方式,否則可以睇得更清楚。

炒高地價影響更廣更深

去年11月政府推出新辣招,市場即時冷卻,雖然業主未有劈價,但買家亦沒有高追,樓價指數在歷史高位前好淡爭持。同時,特朗普當選美國總統,市場預期加快加息;同時,政府繼續增加供應,近日特首梁振英引退前,更引爆改劃郊野公園的激烈討論。種種因素,均令人期望樓價有機會調整。可惜!可惜!

可惜!無論政府多努力,都敵不過一個名不經傳的內房發展商高價搶地!一招就推倒!

先講新樓。去年煥然一居開售時,如果你走到現場,看見啟德到處沙塵滾滾,如果有人跟你說,這裡將來會超越九龍站,呎價動輒2萬、3萬元,你一定滿心懷疑。今時不同往日,中資發展商高價搶地後,港人港地啟德一號II高價推售,只要你到過展銷現場,必定感受過現場銷售人員,如何高舉啟德地皮創新高的光環,高呼啟德樓價勢必超越九龍站,將來賣2萬、3萬元一呎,現在1.8萬元必賺云云,這次…買家欣然接受,新樓即時貴兩成!

再講二手樓。原本買賣拉鋸,好淡爭持,誰知新聞一出,業主立即重奪上風,尤其是區內業主,紛紛反價,買家走進代理行,想要鋤價,猜猜地產代理會怎麼說?肯定又是同一番話!同區二手即時彈升!即使去到其他區,原本觀望、等跌的買家,亦開始投降,開始相信、接受現時的樓價水平,最近荃灣柏傲灣稍為貼近二手,已經爆晒飛!

一幅、半幅地創新高,或者會懷疑係咪發展商計錯數,有機會跌;如果幅幅地都搶到咁貴,買家就會漸漸接受呢個新常態;當大家都接受…點跌?

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