先買杜拜樓放租 3年後再買香港樓  租金回報率有7% 賺錢攻略|理財個案|經一專欄

先買杜拜樓放租 3年後再買香港樓 租金回報率有7% 賺錢攻略|理財個案|經一專欄

【杜拜・經一專欄】龔 sir 你好,本人買了你所寫的 “大富翁致富藍圖”, 獲益良多。現在想向龔sir 請教關於買海外物業的意見,希望龔sir可指點一下

撰文:龔成|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

本人看中的是杜拜二手住宅物業市場。之前由於工作關係在杜拜住了半年,對當地的環境有點認識。最近發現當地物業回報率頗可以有7%,扣取每月大夏管理費及給予當地管理公司之收費後,應該還有大概3.5 – 4% 的凈回報。

由於本人在香港沒有物業,而當地的按揭利率也頗高 (大概4-5%),所以打算游說一個香港有物業的親戚,按了他現在的物業借錢,利率就是跟香港買樓的利率一樣,大概2.5%。小弟打算購入約港幣250萬的物業 (於市中心的apartment),靠親戚的物業按出來的錢一次過用cash買,在香港還貸款。小弟應該可以負擔到每月還款的錢。

小弟做個research 關於當地的市場 – 也有些負面的因素,例如未來3年有大量的供應 (2020 年住宅總數量大概是比現在增加15%,但人口增長只是大概10%)、美國加息預期、當地貨幣升值 (當地貨幣也是跟美元掛鉤)、油價持續低迷影響周邊國家在當地投資,以及英國脫鉤影響英國人在當地投資。

而自2014年中(樓市高位) 當地的樓價下跌了大概20%,最近這幾個月也繼續小幅度下跌,不過租金也同樣在下跌,所以回報率也呈現下跌的跡象。另外,正面的因素就只有2020 當地舉辦世界博覽會,這幾年政府開始加快相關投資與建設 (以及現在相對高的租金回報,雖然回報率正在下跌).

原先小弟想在港置業,先放租2-3年之後收回自住,不過看到香港的物業lump sum 很高,而且租金回報不吸引,而且相比下香港樓市這幾年已經升左很多, 純粹相對下杜拜的樓市好像下跌風險不那麼高。

小弟的計劃是現在去杜拜買樓放租,大概2-3年後需要搬出來自住的時候(現在跟父母住),如果香港樓市還是在高位的話,就先在香港租樓住,用杜拜收的租金補貼香港的租金。但如果2-3年後香港樓市回落,而小弟又負擔到,就打算在香港買細價樓,繼續持有杜拜樓收租。

龔sir 在“大富翁致富藍圖” 書中提及如果有正現金流回報的物業都比較值得投資,而不需擔心中間的升跌,我的計劃也好像也符合這個建議?

總體上請問龔sir 這個在杜拜的投資計劃是否可以呢?懇請龔sir 指點一下!非常感謝!

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【杜拜・經一專欄】圖片: unsplash

個案重點:

‧香港未有物業

‧對杜拜樓市有認識

‧現與父母同住

重點目標:

‧先買杜拜樓放租

‧2-3年後搬出來

‧以杜拜樓租金,支付香港租金

‧如樓市回落,持有杜拜樓,同時買香港樓

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【杜拜・經一專欄】圖片: unsplash

龔成老師分析:

你的計劃較為複雜,分兩部分解釋,首先是杜拜物業的投資價值,由於我認識不多,只是以表面分析。首先,我地投資的其中一個關鍵,是你有多認識這項目,「不認識就不投資」,如果你真的已了解當地的物業市場、租務市場、法例、經濟發展,那可說是過了第一關。

石油對杜拜有一定的影響,近年油價較低,相信對當地的打擊會持續,但石油是有限資源,長期總會上升的,但你有可能要有中短期物業價格波動的心理準備。

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【杜拜・經一專欄】圖片: unsplash

土地是有限資源,所以長期一定上升,但你都要分析這地方的長期土地供應。另外就是匯價如何,就算物業有穩定租金,以及樓價上升,但若然匯價不穩,都會對你的投資造成打擊,這方面不能忽視,你應該了解當地貨幣過去的變化,以及將來的強弱分析。

初步睇,杜拜樓長期不會太差,若然租金回報率有7%,相信有投資價值。

另外,就是你的策略模式。

這模式建基立於你與別人的信任上,當然難勉有風險,以及有可能出現麻煩事。你都要思考一下風險情況,例如若你面對不景情況,到時怎樣處理,若然加息能否應付,若出現流動性問題,怎樣處理,多做一些假設風險的情況分析,預先做準備,這一點絕對不能忽視!

 

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【杜拜・經一專欄】圖片: unsplash

利用較平息去投資,當然是策略,但都要嚴守「供得起」原則。你的策略是創造更多資產,原則上可行,但負債比率會較高,如果你仍年輕,仍是可以承受當中風險,但你要明白風險所在。

至於兩三年後是否再在香港置業,真的要視乎到時的情況,若樓市回落,而你又有一定的資金,都可進行的。但你最好在這段時間加強提升資產,否則你到時的負債比率過高,所有事情都要在平衡風險的前提下進行。

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【杜拜・經一專欄】圖片: unsplash

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 《經濟一週》理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ Now TV 財經節目主持人

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾10,000條

‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 證券業持牌人士

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾2,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

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