【樓市大踢爆】貪銀碼細回報高易出事 拆解商場劏舖中伏之謎|1%Anthony|經一專欄

【樓市大踢爆】貪銀碼細回報高易出事 拆解商場劏舖中伏之謎|1%Anthony|經一專欄

【商場・經一專欄】Anthony Sir: 最近看到新聞,在內地接連有幾宗商場舖爛尾事件,請問應該如何避免投資爛尾商舖? 陸先生

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、何柏基攝、unsplash

商場劏舖中伏,近年已經發生無數次,香港也經常出事,更何況是內地? 理由很簡單,大業主買入一個大面積商場,然後分拆成為數百個面積細小的舖位,簡稱「劏舖」出售,然後付高佣金予地產代理推銷。

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圖片:何柏基

由於擔心買家信心不足,大業主很多時會提供租金回報保證,承諾即使沒有人租,賣家便會租,例如首兩年6厘回報保證等。

很多沒有投資經驗的小市民,資金不多,貪銀碼細、高回報便買,結果中伏。

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商場劏舖缺陷多

點可以甚麼都不問、不學,只聽代理或朋友講幾句便去買?出事的新聞有很多,分析評論也有很多,筆者也說過無數次,只要上網搜尋,就可以找到很多很多資訊,過去十幾年不斷發生。 或到筆者的專頁「第一桶金」私訊問意見,便可以避過一劫。如果仍然一頭栽過去,筆者實在無話可說。

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貪銀碼細回報高易出事

筆者不厭其煩講多次,為甚麼商場劏舖那麼高風險。商場劏舖本身有很多先天性的缺陷。 位置偏僻的地方固然會死,即使一流的地段例如尖沙咀加連威老道、銅鑼灣崇光百貨旁,也不見得好,原因很多,例如:

(一)招商:一個新商場要成功,最重要是管理,問題是如果大業主把商場賣散了,為甚麼還要用心招商?

(二)管理:小業主各自修行,有些丟空,有些用來擺貨,間間舖關門,無嘢行,誰幫襯?

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(三)規劃:大業主賺錢靠賣舖,間得幾多就幾多,經常出現樓底矮、走廊窄的情況,消費者行得不舒服,誰願意來消費?

還有很多因素,導致新商場劏舖十個有九個死,除非經歷一段長時間的洗禮,例如觀塘廣場、葵涌廣場等,經歷了數十年的洗禮,就成形了。 想買新的商場劏舖,要有「坐艇」的準備,香港如是,內地變數更多。 內地新商場劏舖,更加碰不得。

最近多宗商場「爛尾」事件,手法雷同,高佣促銷、細銀碼、保證收租回報,惟買入後,收了幾個月租,便再收不到租。

再過一段時間會發現商場尚未動工,甚至有部分個案收不到舖,房產證也收不到,即使收到也無用,只是廢墟一個。

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出事的原因有很多,包括其一是資金鏈斷裂,內地近年收緊借貸,令不少商戶資金緊張。其二是規劃不完善,聽說有些大業主改劃商場時不獲批。 其三是二手再賣,不是由發展商一手規劃,而是後期由其他投資者接手,然後分拆出售,很多拆家目的是搵快錢,而不是做好個場,改到立立亂。

此外,網購發展快,形成點對點消費,商場劏舖無運行。內地是點對點消費,想到那裏買甚麼,便開車去,甚至餐飲也可不用出街,外賣餐飲亦發展得很蓬勃,商場舖的經營便難上加難。

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