免費轉讓物業慳稅 衍生送契樓風險|經一專欄

免費轉讓物業慳稅 衍生送契樓風險|經一專欄

【物業・送契樓.經一專欄】筆者過去數週探討物業「甩名」或轉名的慳稅技巧及注意事項,然後接獲讀者來函查詢,如果以送贈形式轉讓物業,這種慳稅做法是否可行?例如父親將物業以零元交易價送給兒子,是否可以免繳印花稅?

撰文:子非魚 | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

送物業「甩名」可慳稅?

首先重溫一下稅局追收印花稅差額事例,例如有業主以遠低於市價,將物業「甩名」至家屬,價格差距超過20%,稅局追收稅款機會便非常大。「分批甩名」慳稅亦不可行,因為稅局可以「一系列交易」為由,追討原印花稅。倘若以「送贈形式」轉讓物業慳稅,原理也一樣,即使以零元交易,稅局仍有機會以市價來追討印花稅,因此便失去了送贈的意義。

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以「送贈形式」轉讓物業慳稅,稅局仍有機會以市價來追討印花稅。圖片:新傳媒資料室

事實上,以送贈形式或稱「送契」來轉名,日後會產生很多問題。假如父親將物業送予兒子後,父親於五年內因週轉不靈,不幸破產,債主有權追討該「送契樓」的業權,這是香港《破產法》所容許。相反,如果「甩名」或轉名是以貼市價進行,即使日後父親破產,債主也不能討回那物業,原因是該物業轉讓屬於正常的買賣形式,即使沒有實質金錢交易,但買賣價未有偏離市價,亦繳足了印花稅,業權穩固。

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如果「甩名」或轉名是以貼市價進行,即使日後父親破產,債主也不能討回那物業。圖片:新傳媒資料室

「送契樓」有業權風險

由於「送契樓」有業權風險,即使是審批較靈活的小型銀行都不願意承擔。因此五年內不能申請按揭,這亦令這些物業非常難以出售,原因是下一手買家買入後,根本不能申請按揭,需要以現金全數支付買入價。五年後,「送契樓」業權風險會大幅降低,理論上銀行可以承按。不過始終銀行對於業權風險相當敏感,大銀行也不願意接手這些物業;小型銀行則可能會冒險,但會調高按揭利率來平衡風險。因此,如想轉名或「甩名」,必須以買賣形式,而不是以「送契形式」進行。不過,筆者曾經有一位顧客堅持以「送契形式」轉名給兒子,以防止他賣樓或加按套現,這是「攬炒」做法。

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由於「送契樓」有業權風險,即使是審批較靈活的小型銀行都不願意承擔。圖片:unsplash

出售99%業權可防賣物業

如果顧客擔心兒子敗家,其實毋須以「送契形式」轉名,只出售99%業權予他,並將1%留給自己,這可杜絕賣樓或加按套現。當兒子想賣樓或加按,也需要父親簽名,事實上99%業權物業亦相當難出售。上車客如看中一個物業,如何得知該物業是否「送契樓」?首先可在土地註冊處查冊,看看條文上有沒有「送讓契」(deed of gift)一詞;若有,便一定是「送契樓」。就算沒有deed of gift,如果見到assignment(轉讓契)的consideration(代價)沒有填上銀碼,也是「送契」一種。

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如想轉名或「甩名」,必須以買賣形式,而不是以「送契形式」進行。圖片:新傳媒資料室

不過,就算轉讓交易有填上代價,也要查證是否偏離市價太遠;若果是,買入這物業時,務必小心,如果上手業主破產,五年內債主有權追討這個物業。最後,假設價值600萬元聯名物業只「甩」一半業權,雖然變動只是300萬元,但註入土地註冊處須填600萬元。曾經有些律師樓在上述情況誤填300萬元,令銀行認為大幅偏離市價,懷疑是「送契樓」,不願意接受按揭申請。另外,600萬元聯名物「甩」一半業權,印花稅僅以300萬元計算。

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600萬元聯名物「甩」一半業權,印花稅僅以300萬元計算。圖片:新傳媒資料室

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。