派息好過領展 10,000蚊入場 買置富做收租佬|港股專題|投資有道

派息好過領展 10,000蚊入場 買置富做收租佬|港股專題|投資有道

【置富・投資有道】近期市場陰霾密布,資金很自然流向防禦性股份,令收入穩定、派息有保證的房地產投資信託基金(REIT)吸引力有增無減。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash、新傳媒資料室

領展房產基金(00823)是公屋商場「收租佬」一哥,收入來自日常起居飲食,所受影響有限。而幾乎包辦長實集團(01113)發展主要屋苑商場的置富產業信託(00778),規模與領展雖仍有一段距離;論到股息率回報,比領展有過之而無不及。

領展(前稱領匯)於2005年掛牌,是本港首隻房地產信託基金;領展作為房產信託基金龍頭,多年來憑藉資產增值令租值持續提升。 不過,在資金爭相追捧之下,股價上揚令領展股息回報已相對不見吸引。

置富 領展 收租 港股專題 投資有道
圖片:新傳媒資料室

置富產業於2003年已在新加坡掛牌,算是最早一隻以本港物業組合上市的房託基金,2010年回流香港作第一上市。 鑒於在新加坡市場交投疏落,集團早前決定取消當地第二上市地位,基金單位將於10月11日在新加坡證券交易所除牌。

置富產業現時旗下有16個零售物業項目,包括置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。 旗下零售樓面面積共達300萬平方呎,以及2,713個車位,物業組合出租率達97.4%。

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圖片:新傳媒資料室

截至6月底止,資產總估值427.27億元,按年及較去年底分別增長4.8%及1.7%。 負債比率改善利收購 回顧置富產業上半年業務表現,收入按年減少0.4%,至9.74億元。 收入下跌受到多項因素影響,包括期內置富嘉湖仍進行資產增值措施引起之過渡性空置,以及去年同期出售和富薈後損失相關收入貢獻等。

至於上半年物業收入淨額維持7.48億元,物業營運開支總額減少1.9%,至2.02億元;成本對收益比率收窄0.3個百分點,至20.8%;數據反映成本控制措施奏效,營運效率持續獲得提升。 上半年可供分派收益5.05億元,微增0.1%;每基金單位中期分派26.13仙,較上年同期26.34仙減少約0.79%。

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圖片:新傳媒資料室

而截至6月底止每基金單位資產淨值16.85元,較去年底提升1.4%。 若撇除出售和富薈及資產增值措施等非營運因素,集團保持內部增長,收入及物業收入淨額分別按年上升0.7%及1.1%,主要受惠續租租金上調及停車場收入增加。 上半年續租率達74.8%高水平,續租租金調升率為7.8%。

更值得留意是,期間拆息較高,令平均借貸成本由2.72%升至3.02%,但集團融資成本仍能減少2.6%,至1.28億元,主因去年出售和富薈所套現20億元,已用於償還19.5億元貸款,令整體利息支出減少。

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資產負債比率較去年底改善0.4個百分點,至20.5%;意味仍有相當空間透過收購以壯大物業組合。 新租戶帶動租金收入 耗資1.5億元的置富嘉湖西座翻新工程已進入尾聲,料有機會提早於9月底前完工。 進行資產增值措施後,該項目租賃反應理想,出租率已由去年底的88.4%升至95.6%。

管理層預期投資回報率可達一成以上。 至於馬鞍山廣場原有健身中心的重新間格及租戶重整工程,已於3月完成,新租戶陸續進駐,該項目出租率已由去年底的92.2%升至99%。

置富都會亦成功引入珠寶零售商及多間食肆,出租率由73.1%升至90.8%;預期相關租金收入將於下半年全面體現。 花旗指出,隨著置富嘉湖西座重新提供收入貢獻,將帶動下半年每基金單位分派上升,預測達26.39仙,較去年下半年有5.8%增幅。

社會事件無損日常消費

另一方面,雖然近月本港反修例及示威活動持續不斷及外圍局勢不明朗,對整體零售市道已構成衝擊,但對於日常消費零售來說,所受影響相對有限。 故估計置富產業未來續租租金加幅可維持介乎8%至9%,令未來兩年每基金單位分派可以複合年均增長率3%遞增。 更重要是,美國開始減息,令投資市場對業務穩健的高息一族更趨之若鶩;花旗因此將置富產業目標價由10.9元上調至11.78元,評級維持「買入」;最牛情況可見13.04元(見表一)。

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表一

滙豐同樣給予置富產業「買入」評級,目標價12.3元。 該行指出,置富產業上半年出租率較去年底提升4.3個百分點,主要受惠翻新項目出租情況理想。

隨著租金收入增加,將拉動股息向上,預測今後三年股息率可達5.2至5.9厘。 事實上,本港房產信託基金來說,置富產業屬高息一族(見表二),其物業組合租戶以從事日常生活所需居多,如餐飲、超級市場以及服務及教育等,合共佔可出租總面積約70%,相對於奢侈品、依重零售旺區或街舖的收租股,明顯更具防禦性。

表二
表二

另外,資產增值計劃預期陸續有來,置富嘉湖東座很大機會於明年展開,料將釋放資產價值帶動租金收入增長,派息遞增可期,對穩健型投資者來說,屬必然選擇之一。

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