樓市見頂 三個月內先跌5% 樓神卓百德評香港樓市|樓市點睇

樓市見頂 三個月內先跌5% 樓神卓百德評香港樓市|樓市點睇

【樓市.卓百德 .樓市點睇】卓百德上世紀「80年代」從紐西蘭移居香港,後來出任摩根士丹利董事總經理,現時為Portwood Capital主席。近日政治風險升溫,開始對本地經濟有實質影響。卓百德指出樓價不會出現急跌。但確認樓價已經見頂,用家可以伺機執平貨。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室

卓百德:樓市6月份已見頂

今年有多個不利因素困擾香港,卓百德指出香港受到不利消息影響,例如中美貿易戰及本地社會運動。現時開始對不同行業產生影響,例如零售、餐廳及娛樂事業,他表示,當然受影響的零售業,不一定是超級市場,但涉及耐用消費品的行業受到影響。這些行業經營情況惡化,樓價尚未反映。故卓百德相信香港樓價已於6月份見頂。

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卓百德指出香港受到不利消息影響,例如中美貿易戰及本地社會運動。圖片:unsplash

卓百德指出截至7月第三個星期或第四個星期的數據,香港樓價已經較高位下跌0.8%。他補充,樓價見頂未必是不切實際的預期,但決不會出現急跌。將現時情況和1989年天安門事件比較,他憶述當時和地產商開會, 部分是香港大型發展商,當時香港樓市幾乎沒有成交。他們紛紛表示有四、五個月連一個單位也未能出售。但現時我們尚未見到樓市如此急劇放緩。

其實早前個別新盤接獲的入票數目為開售單位的5.7倍,無疑現時市況有一定的不確定性,住宅市場的買家觀望,但商業樓宇的投資步伐並未放緩,投資者仍然會視察商業樓宇的投資機會。卓百德透露樓市成交放緩,樓價將會下跌,變成買家主導市場,故投資者會視為投資機會,因為投資者能夠以更低利率取得融資。

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卓百德笑言,直至近日賣家有大把好牌在手,今日買家連一張好牌(Ace)都沒有。賣家的優勢將會轉移至買家,這乃上車客的好消息。圖片:新傳媒資料室

香港樓市難現急跌

現時樓價及租金有下調壓力,但另一邊廂,投資者可以用更低息為投資項目融資。他指出,香港人須承擔按揭還款,普遍不用承擔金額龐大的消費貸款、信用卡債項,也沒有龐大的學生貸款,普遍家庭的負債水平不高。故香港整個系統並無形成債務沉重的壓力。他甚至和團隊討論,大家對香港樓市有少許焦慮,但是他決不認為香港樓價出現急跌,有執平貨的機會。卓百德笑言,直至近日賣家有大把好牌在手,今日買家連一張好牌(Ace)都沒有。賣家的優勢將會轉移至買家,這乃上車客的好消息。

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樓價見頂未必是不切實際的預期,但決不會出現急跌。圖片:unsplash

從去年7月至今年2月,樓價下跌10%,之後樓價再度回升,甚至再創歷史新高。他相信6月樓市見頂,又會重複上述的週期。其實從2008年至今,香港樓市經歷過五次升跌週期,卓百德笑言:「我們處於進入第六個升跌週期的邊緣。對於一般住宅樓會而言,在短期內有機會下跌5%至10%。」如果這些社會不安沒有停止,如果政府採取措施令暴力升級,卓百德坦言是非常壞的訊號,屆時樓價跌幅加大,或會有跌10%壓力。

以現時情況而言,由6月底至9月或10月,香港樓價將會跌5%或者更多。不過,如果這個社會不安持續,樓價會再跌額外5%至7%。 換言之,以高位計香港樓價有機會較高位跌約15%。卓百德指出,其他對樓市不利因素疊加,例如中美貿易戰、內地經濟持續疲弱,導致不確性定及焦慮。不過,對於上車客而言,他們首期有限,希望能以跳樓價入市。惟卓百德指出,以過去十年計,香港樓價跌幅有限,即使是金融海嘯期間,樓價在六至七個月內跌24%,又再重拾升軌。換言之,上車客不宜對樓價大幅下跌有太多幻想。因為政府高估供應,所以不存在樓價跌30%至40%的可能性。

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以現時情況而言,由6月底至9月或10月,香港樓價將會跌5%或者更多。圖片:新傳媒資料室

或現執平貨的機會

另一方面,香港發展商的淨負債比率為全球最低,一般而言其淨負債比率低於25%,介乎高單位數百分點至低雙位數百分點,個別發展商的淨負債比率為5%,甚至是處於淨現金狀態。反觀美國的發展商負債率達50%屬常態;而新加坡發展商的負債比率介乎30%至50%不等。倘從這個角度出發,發展商劈價出售壓力較少,導致樓價跌有限。除樓價太高為上車障礙外,上車客收入能否通過壓力測試又是考慮因素。

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香港發展商的淨負債比率為全球最低,一般而言其淨負債比率低於25%,介乎高單位數百分點至低雙位數百分點。圖片:新傳媒資料室

香港人「上車」難,買樓要過五關斬六將。辛辛苦苦儲足首期,之後還要做壓力測試,「過到」始有望成功置業。樓價以數百萬計,一般市民未能一次過「full paid」,如此便要向銀行或財務公司承造按揭,借錢攤長慢慢供。雖說貸款金額乃由銀行按樓宇的估值批出,但按揭成數其實是由香港金融管理局釐訂,其亦引入壓力測試來評估買家的供款能力。除居屋和租者置其屋這類有房委會擔保的樓宇外,私樓買家申請按揭時基本均要接受壓力測試。

有關測試假設,當實際按揭利率上升至少3%,按揭申請人的供款與入息比率(Debt Servicing Ratio, DSR)不得超過於60%(基本上限為50%)。以400萬元樓計,按揭成數八成,首期80萬元;月供約12,437元。若利率增加300個點子,月供升至17,919元。那麼申請人的月入起碼要有37,400元,DSR才不會超標,如此才算合格,得以通過壓力測試。如果要按足九成,DSR比率上限為45%。