樓市3大轉勢訊號 樓價隨時跌15%|地產股|逃犯條例|樓市點睇

樓市3大轉勢訊號 樓價隨時跌15%|地產股|逃犯條例|樓市點睇

【樓市.樓價.樓市點睇】今期《經濟一週》,專訪兩大「樓神」指點迷津,包括Portwood Capital主席卓百德(Peter Churchouse)及Bricks & Mortar Management主席王震宇現身說法,披露對樓市走勢最新看法。

撰文:Smart ED編採部 |圖片:中新社、何柏基、新傳媒資料室、unsplash

樓價隨時跌15%

反修訂條例浪潮升溫,恒生指數跌勢加劇,連8月6日的8月份低位也一併失守,順勢重返年初水平,賬面升幅煙消雲散。而反映香港樓價表現的中原城市領先指數(CCL)已經連跌三週,地產股亦走下。

其實,香港自置居所的比率接近50%,樓價升跌會對家庭財富產生關鍵性影響。正值香港處於數十年來最嚴峻的一刻,今期「封面故事」邀得兩大「樓神」指點迷津,包括Portwood Capital主席卓百德(Peter Churchouse)及Bricks & Mortar Management主席王震宇現身說法,披露對樓市走勢最新看法。

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反映香港樓價表現的中原城市領先指數(CCL)已經連跌三週,地產股亦走下。圖片:中新社

卓百德:樓市已於6月見頂

卓百德上世紀「80年代」從紐西蘭移居香港,後來出任摩根士丹利董事總經理,現時為Portwood Capital主席。近日政治風險升溫,開始對本地經濟有實質影響。卓百德指出樓價不會出現急跌。但確認樓價已經見頂,用家可以伺機執平貨。

今年有多個不利因素困擾香港,卓百德指出香港受到不利消息影響,例如中美貿易戰及本地社會運動。現時開始對不同行業產生影響,例如零售、餐廳及娛樂事業,他表示,當然受影響的零售業,不一定是超級市場,但涉及耐用消費品的行業受到影響。這些行業經營情況惡化,樓價尚未反映。故卓百德相信香港樓價已於6月份見頂。

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現時為Portwood Capital主席的卓百德,認為樓市已於6月見頂。圖片:中新社、何柏基

王震宇:買地產股好過買樓

差估署公布的6月份樓價指數終見回落,雖然跌幅小於1%,暫未見樓價大跌,王震宇認為香港受制於三個樓市轉勢的因素,例如(一)強美元輸入通縮;(二)資金泡沫週期見頂及(三)政治風險升溫等,使本來處於頂端的樓市開始走下坡,而下行週期可長達兩三年,此刻買地產股好過買樓。

利率週期風險源於2008年金融危機,聯儲局透過不斷減息來刺激經濟發展,當時聯邦基金利率為5.25%,因此絕對有足夠空間逐步減息,幫助美國渡過上次經濟危機。

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王震宇認為香港受制於三個樓市轉勢的因素,更稱買地產股好過買樓。

但不少經濟學家認為當美國解決了危機後,聯儲局沒有及時加息,加上加息力度不足,導致利率遲遲未能符合市場需要,亦埋下了下一個金融危機的炸彈。

過去美國自1994年開始,一共經歷四個加息週期,首三次分別加息6厘、6.5厘及5.25厘,但最近一次加息週期僅加2.5厘,而現聯邦基金利率現時已到達2%至2.25%的低水平,美國卻有意開始新一輪減息,當未來出現新一輪金融危機,聯儲局將難以再次打出減息這張牌來「救市」。

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差估署公布的6月份樓價指數終見回落,雖然跌幅小於1%,暫未見樓價大跌。

美元升值輸入通縮

王震宇認為,是次利率風險將促使資產泡沫爆破,過去美國不斷「印錢」,導致有錢人愈來愈有錢。不過資產泡沫週期循環已經見頂,央行只能壓低官方利率,但市場利率不跌反升。過去央行定了利率,市場亦要跟隨,即是市場有危機時會買入一些市場上不能融資而結業的企業債券,讓他們有過度性的融資。但現時央行愈來愈脫離基本因素,政客只希望令經濟不停直線上升,但忽視了負債愈來愈大的問題。

未來當息率脫離基本因素下,央行與利率市場連結將會消失,無論央行如何維持短息,長息亦不能控制,本來減息可惠及股市與樓市,但是股、樓市場已處於歷史高水平,若果再次大幅推高股票與樓市等風險資產的價格,最後將變成一個巨大的資產泡沫爆破。對於歐元區及發達經濟體,他認為當地政府債更容易爆破,不過泡沫爆破的時間難以估計,有可能是兩年或三年間。但現時利率從未試過如此脫離現實;加上歐元區有太多風險,10月份又迎來英國再次嘗試「脫歐」,未知會否造成骨牌效應。

除了利率週期所造成的外圍風險外,他指因聯繫匯率制度關係,導致美元升值港元亦同時升值,屆時會輸入通縮。通縮是指所有物品在一段間時內跌價,當然樓價下跌也不例外。正如由1999年至2004年間香港出現通縮(見圖三),CCL亦累跌接近70%,期間美元指數兩度升至120點的期內高位。目前絕大部分的金融交易及貿易均以美元結算,當強美元出現時, 香港出口貨品的相對價格上升,出口會減少。但在強美元下入口貨品的相對價格減少,最終形成入口通縮。

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因聯繫匯率制度關係,導致美元升值港元亦同時升值,屆時會輸入通縮。圖片:unsplash

樓市下行至少維持兩年

另一個有關強美元導致香港出現入口通縮的解釋為,當美元強勢, 港元跟著水漲船高,可能導致進口大於出口的情況,導致市場上流通的港元便會減少,導致本地購買力下降,物價亦隨之下跌,形成通縮。香港現時亦受到本地政治事件影響,王震宇更認為「走資潮」已經出現,同時樓市已處於頂端,故建議投資者在未來兩至三年間都不應貿然入市。根據數據顯示,今年第二季國內生產總值(GDP)按季減0.3%,7月份關鍵採購經理指數(PMI)更降至逾十年來新低;房地產交易較去年同期大幅下跌35%;零售業則連續五個月下滑。他認為現時採購經理人指數已經下跌至低點,可能因為內需過強勢,導致香港跌慢了。

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王震宇認為樓市已處於頂端,建議投資者在未來兩至三年間都不應貿然入市。圖片:unsplash

王震宇指,現時出現的「走資潮」源於香港管治問題和自由度下跌,當中很多離開的亦並非本地人,而是內地的資金由香港離開。在過去20年,香港物業約兩成是由內地人在香港購買,當發現香港環境有點「勢頭不對」便會拋售賣樓。香港受內外圍風險夾擊下,長遠影響無從估算,他建議投資者不應貿然入市買樓。雖然不少「無樓人士」都希望可以盡快「上車」,但他認為兩至三年間也不是一個入市的好時機,如果其後想要買樓,亦要視乎樓價跌幅。當跌幅是逐漸下跌時,可能需要更長的時間才能「上車」;但如果一下子跌30%至40%,風險可以較低,視乎不同人可以人承認多少風險。

對於已經有一個物業的業主,並不建議在此時加按樓宇買樓,因為當業主借貸再買時,反而是加碼投資,當明知樓市將會下行時,應把資金投資在香港以外有機會資產增值的,來對沖香港樓市的跌幅,不過他提醒投資者,必須清晰這些地區有升值潛力才可出手。另一個保障資產的辦法,王震宇建議沽出「實磚」轉攻「紙磚」, 將部分沽樓套現所得換成地產股。例如像新鴻基地產(00016)這樣的地產股,因為新地股價較賬面值有折讓37%,投資者等於以63折價錢購入「實磚」。雖然買地產股並不能為投資者解決實際居住問題,但投資者收息卻可以補貼租金開支。故沽「實磚」買「紙磚」既可保身家,亦可以保證一定的居住質素。