【美股分析】餐飲界收租王 40個品牌的包租公 4.1厘息 長線收息之選 ｜投資有道
另類的美股REIT
提到Four Corners Property Trust，一定要由Darden Restaurants（美股代號：DRI）說起。總部設於科羅拉多的Darden是美國特色休閒餐飲企業，由家庭式意大利餐廳Olive Garden起家，之後南征北討，透過持續併購擴大版圖。至今，包括Cheddar’s Scratch Kitchen、LongHorn Steakhouse、Yard House、Seasons 52、The Capital Grille、Bahama Breeze及Eddie V’s等，全美分店數目超過1,700間。
不過，Darden並不是一開始便一帆風順，早年經營Olive Garden，服務以至食品質素都劣評如潮。2014年維權股東組織Starboard Value LP看不過眼，發動股東權力推翻當時管理層，並引入新掌舵人為公司進行改革。在新思維革新之下，業績大翻身。在餐飲營運上，食品質素大有改善、價格定位實惠相宜，成功搶佔千禧世代市場。
另一方面，當時不少餐飲及零售業均分拆物業資產獨立上市，如Sears Holdings及Macy’s Inc.（美股代號：M）等，除可獲免稅優惠外，更可釋放資產價值，同時套現資金以降低債務負擔。Starboard取得話事權後有樣學樣，發起改變公司架構，以令業務定位更清晰及改善財務狀況。2015年提出以房託基金形式分拆Darden餐廳物業資產上市，將424個餐廳物業獨立分拆為Four Corners Property Trust，再以售後租回模式繼續營運。
分拆計劃為Darden成功減債10億美元，而Darden股東亦有得益，每持有三股Darden，均可獲配發一股Four Corners Property Trust。Four Corners Property Trust最初持有的物業資產全來自Darden旗下Olive Garden和LongHorn Steakhouse；為降低對Darden的依重及令物業組合更多元化，上市後開始積極收購其他餐飲集團所持有的商舖物業。
擁642個物業的包租公
一般來說，Four Corners Property Trust購入商舖物業之同時，會與賣方擬訂新租約條件，除租金上調、續租期會略為加長外，藉此提高整體物業組合租值。而事實上，對於不少大型餐飲集團來說，都樂於以售後租回的方式，將物業資產套現提升財務靈活度，但又同時可在原址繼續經營。
Four Corners Property Trust較矚目的收購行動，包括2017年以6,700萬美元，向商場房託基金Washington Prime Group（美股代號：WPG）購入41個餐飲商舖，資產回報率達6.7%。2018年再下一城，購入餐飲集團Brinker International（美股代號：EAT）旗下Chili’s共48個商舖，作價1.55億美元；交易以售後租回方式進行，起租租金990萬美元，每五年可加租10%，新租約期15年。餐飲行業的特許經營加盟商之間不斷併購整合，是造就餐飲業商舖買賣長做長有的主因。
根據特許經營雜誌Franchise Times統計，2017年美國首200大特許經營加盟商平均擁有141個商舖物業，比起2008年的82個，十年之間大幅增加近七成二。若以2011年起計，首200大特許經營加盟商共持有超過28,000個商舖物業，七年內複合年均增長率達7.3%。由於市場分散，加盟商之間合併整固已成為近年大趨勢；衍生而來，商舖物業資產亦大洗牌，為Four Corners Property Trust提供不少收購機會。上市不足五年，Four Corners Property Trust在市場收購233項商舖物業，涉及35個餐飲品牌。
截至6月底止，Four Corners Property Trust在擁有物業數目642個，總樓面面積431萬平方呎，遍及美國45個州份，涵蓋餐飲品牌達40個，除Darden旗下品牌之外，還包括肯德基、必勝客、麥當勞、哈迪斯、星巴克、Wendy’s、Red Lobster、Burger King、Popeyes、Bob Evans、Chili’s、Arby’s、Taco Bell、Outback、Buffalo Wild Wings及BJ’s Restaurant等，平均租約年期11.8年。而現時Four Corners Property Trust來自Darden的租金收入，佔比已由最初百分之百，降至76%。
4.1厘美股 長線收息之選
Four Corners Property Trust於7月底公布季度業績，截至6月底止第二季租金收入按年增加16.3%，至3,441萬美元，略低於市場預期；純利倒退34.6%，至1,786萬美元，主因去年同期有出售物業收益1,090萬美元。期內每股攤薄盈利26美仙，下跌40.9%。第二季營運現金流量2,443萬美元，增加11.2%；每股營運現金流量36美仙，較去年同期增加1美仙，符合市場預期。派第二季股息28.75美仙，按調整後營運現金流量計，派息比率達84.6%。第二季共斥資4,301萬美元，購入21個商舖物業，租約年期平均12.3年，涉及樓面面積11萬平方呎，每年租金收入281萬美元。
綜合上半年租金收入6,862萬美元，按年上升15.9%；錄得純利3,537萬美元，下跌18.9%；每股攤薄盈利52美仙，倒退26.7%。上半年營運現金流量4,838萬美元，增加11.4%；每股營運現金流量70美仙，與去年同期持平。Four Corners Property Trust現時負債對資本比率不足25%，未來仍有空間繼續藉收購拉動盈利表現；而股息率有4.1厘，在房託基金當中屬較高，可視作長線收息之選。
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