【銀行削按揭優惠】轉按無現金回贈!銀行閂水喉!樓神王震宇:未來兩三年不要買樓 | 樓市點睇

【銀行削按揭優惠】轉按無現金回贈!銀行閂水喉!樓神王震宇:未來兩三年不要買樓 | 樓市點睇

【銀行削按揭優惠・樓市點睇差估署公布的6月份樓價指數終見回落,雖然跌幅小於1%,暫未見樓價大跌,王震宇認為香港受制於三個樓市轉勢的因素,例如(一)強美元輸入通縮(二)資金泡沫週期見頂(三)政治風險升溫等,使本來處於頂端的樓市開始走下坡,而下行週期可長達兩三年。

撰文:Smart ED編輯部| 圖片:unsplash、新傳媒資料室

銀行削按揭優惠

據市場消息,恒生銀行再削按揭優惠,9月1日起恒生會把轉按客戶的現金回贈減至零,一手和二手按揭的回贈水平將維持不變,於1%至1.5%水平。東亞表示轉按和加按的現金回贈會保持在1.5%不變,會在有需要時作出適當調整。另外,渣打表示,不時會檢討按揭息率及回贈水平,並在周一(8月26日)把轉按的現金回贈減至1%。中銀香港指,會密切留意市場發展,不時檢討按揭服務條件。

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香港銀行按揭優惠減少 聯儲局沒及時加息

利率週期風險源於2008年金融危機,聯儲局透過不斷減息來刺激經濟發展,當時聯邦基金利率為5.25%,因此絕對有足夠空間逐步減息,幫助美國渡過上次經濟危機。 但不少經濟學家認為當美國解決了危機後,聯儲局沒有及時加息,加上加息力度不足,導致利率遲遲未能符合市場需要,亦埋下了下一個金融危機的炸彈。

過去美國自1994年開始,一共經歷四個加息週期,首三次分別加息6厘、6.5厘及5.25厘,但最近一次加息週期僅加2.5厘,而現聯邦基金利率現時已到達2%至2.25%的低水平,美國卻有意開始新一輪減息,當未來出現新一輪金融危機,聯儲局將難以再次打出減息這張牌來「救市」。

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美元升值輸入通縮

王震宇認為,是次利率風險將促使資產泡沫爆破,過去美國不斷「印錢」,導致有錢人愈來愈有錢。 不過資產泡沫週期循環已經見頂,央行只能壓低官方利率,但市場利率不跌反升。 過去央行定了利率,市場亦要跟隨,即是市場有危機時會買入一些市場上不能融資而結業的企業債券,讓他們有過度性的融資。 但現時央行愈來愈脫離基本因素,政客只希望令經濟不停直線上升,但忽視了負債愈來愈大的問題。

未來當息率脫離基本因素下,央行與利率市場連結將會消失,無論央行如何維持短息,長息亦不能控制,本來減息可惠及股市與樓市,但是股、樓市場已處於歷史高水平,若果再次大幅推高股票與樓市等風險資產的價格,最後將變成一個巨大的資產泡沫爆破。

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對於歐元區及發達經濟體,他認為當地政府債更容易爆破,不過泡沫爆破的時間難以估計,有可能是兩年或三年間。 但現時利率從未試過如此脫離現實;加上歐元區有太多風險,10月份又迎來英國再次嘗試「脫歐」,未知會否造成骨牌效應。 除了利率週期所造成的外圍風險外,他指因聯繫匯率制度關係,導致美元升值港元亦同時升值,屆時會輸入通縮。 通縮是指所有物品在一段間時內跌價,當然樓價下跌也不例外。

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正如由1999年至2004年間香港出現通縮(見圖三),CCL亦累跌接近70%,期間美元指數兩度升至120點的期內高位。 目前絕大部分的金融交易及貿易均以美元結算,當強美元出現時, 香港出口貨品的相對價格上升,出口會減少。 但在強美元下入口貨品的相對價格減少,最終形成入口通縮。

另一個有關強美元導致香港出現入口通縮的解釋為,當美元強勢, 港元跟著水漲船高,可能導致進口大於出口的情況,導致市場上流通的港元便會減少,導致本地購買力下降,物價亦隨之下跌,形成通縮。

樓市下行至少維持兩年

香港現時亦受到本地政治事件影響,王震宇更認為「走資潮」已經出現,同時樓市已處於頂端,故建議投資者在未來兩至三年間都不應貿然入市。 根據數據顯示,今年第二季國內生產總值(GDP)按季減0.3%,7月份關鍵採購經理指數(PMI)更降至逾十年來新低;房地產交易較去年同期大幅下跌35%;零售業則連續五個月下滑。

他認為現時採購經理人指數已經下跌至低點,可能因為內需過強勢,導致香港跌慢了。 他指現時出現的「走資潮」源於香港管治問題和自由度下跌,當中很多離開的亦並非本地人,而是內地的資金由香港離開。

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香港樓市受內外圍風險夾擊

在過去20年,香港物業約兩成是由內地人在香港購買,當發現香港環境有點「勢頭不對」便會拋售賣樓。 香港受內外圍風險夾擊下,長遠影響無從估算,他建議投資者不應貿然入市買樓。 雖然不少「無樓人士」都希望可以盡快「上車」,但他認為兩至三年間也不是一個入市的好時機,如果其後想要買樓,亦要視乎樓價跌幅。 當跌幅是逐漸下跌時,可能需要更長的時間才能「上車」;但如果一下子跌30%至40%,風險可以較低,視乎不同人可以人承認多少風險。

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對於已經有一個物業的業主,並不建議在此時加按樓宇買樓,因為當業主借貸再買時,反而是加碼投資,當明知樓市將會下行時,應把資金投資在香港以外有機會資產增值的,來對沖香港樓市的跌幅,不過他提醒投資者,必須清晰這些地區有升值潛力才可出手。

另一個保障資產的辦法,王震宇建議沽出「實磚」轉攻「紙磚」, 將部分沽樓套現所得換成地產股。 例如像新鴻基地產(00016)這樣的地產股,因為新地股價較賬面值有折讓37%,投資者等於以63折價錢購入「實磚」。 雖然買地產股並不能為投資者解決實際居住問題,但投資者收息卻可以補貼租金開支。 故沽「實磚」買「紙磚」既可保身家,亦可以保證一定的居住質素。