【樓市走勢分析】第一城10日跌價一成!施永青:「年底前樓價再跌15%」(有片睇)|經一拆局

【樓市走勢分析】第一城10日跌價一成!施永青:「年底前樓價再跌15%」(有片睇)|經一拆局

【樓市走勢分析・經一拆局】施永青,一個香港人熟悉家傳戶曉的名字。他是中原集團主席兼總裁,堪稱「殿堂級樓市專家」,其評論樓市走勢的一字一句極具權威。近年他開始涉足資產管理業務,亦不時分享親自操盤的投資心得。當然不得不提,他亦會粉墨登場月旦時事。 常言道政經關係密不可分,股票及樓市投資者也要關心政局最新發展。今次《經濟一週》的專訪主角就是施永青,他不但全面披露股、樓最新形勢,更分析是次社會運動的可能結局,簡直是一次過滿足讀者三個願望。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:宋文隆攝、新傳媒資料室

樓市走勢:樓價十日跌價一成!

沙田第一城52座中層C室,實用面積304方呎,以500萬元易手,呎價16,447元。據悉,同面積中層單位,約10日前售565萬元,期內樓價跌11.5%。另外,第一城39座中層B室,實用面積284方呎,8月31日以500萬元沽出,呎價17,606元。

施永青, 樓市走勢, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
圖片:新傳媒資料室

施永青:年底前樓價再跌15%

施永青作為「殿堂級樓市專家」,由他暢談樓市的方方面面,必定是今次訪問的主菜。他指出近日政局元素,始終會反映於樓市的供給需求。因為有別於政治要看大多數人的意見,分析樓市走勢始終視乎少數仍有資格參與這場樓市遊戲的人士之心態。

施永青, 樓市走勢, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
施永青指出近日政局元素,始終會反映於樓市的供給需求。

隨貿易戰升級;加上本地政局緊張,部分持貨能力較低的業主要割價求售,甚至出現蝕讓成交個案,一改以往買樓必賺的印象。 不過,施永青指出,本地政局這個元素對樓價的影響,始終反映於供給及需求。 由於樓價早已脫離大部人的購買力,只要10%市民有能力買樓就可以消化供應量,所以要分析現時仍有能力買樓的高收入人士及擁有高資產淨值人士的心態。

其實,這批仍有能力的買家,仍然坐擁大量現金準備買樓。 因為以前買股票蝕錢,買債券利息又低,唯一是以前買入的物業回報不俗,所以他們沒有理由出售物業。何況他們更擔心出售物業後「買唔番」。 施永青指出樓價要跌夠40%,先沽後低撈才有著數。 有樓一族驚賣咗「買唔番」因為這班現時仍有能力買樓的人士,他們擁有的物業不止一層。

他們往往以有限公司名義買樓,故他們要繳交針對購買第二間物業或以公司名義購買住宅的雙倍印花稅(DSD),相關稅率劃一為15%。 另一邊廂,政府更針對非香港永久居民及以公司名義購買住宅,買家要支付相當於樓價15%的買家印花稅(BSD)。 換言之,沽樓後再買入物業須支付相當於樓價30%的稅項目。故樓價潛在跌幅要高達40%,先沽出物業再低撈才划算。

施永青, 樓市走勢, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
圖片:新傳媒資料室

要分析他們的心態,可以直接由施永青現身說法。施永青表示曾在2014年爆發「佔領中環」這場社會運動時出售一批物業。他坦言現在回顧當時賣出的價錢,相對於現時的樓價已經「蝕底咗」。 當佔領中環發起人戴耀庭在台上宣布正式啟動時,中原城市領先指數(CCL)報128.14點,但本週最新報187.97點。

施永青:不會因為今次政治運動賣樓

換言之,施永青錯失樓價50%升幅。 所以施永青坦言不會因為今次的政治運動賣樓,「因為賣咗都唔知資金可以用來做甚麼。」此番言論正好道出資金無出路的現實。 另一邊廂,施永青坦言現現時供應很不足夠。 一年只有約20,000個新單位供應,但香港有250個家庭。如每年有10%家庭需要新屋,也要10多年供應才得以滿足需求。

施永青, 樓市, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
現時一年只有約20,000個新單位供應,但香港有250個家庭,施永青坦言現時供應不足夠。

據運輸及房屋局的資料顯示,今年上半年已落成私人住宅數量創四年新低,落成量僅得逾5,700個單位,較去年同期約6,200伙減少了8%,如果對比去年下半年更下跌了61.1%,遠遠未能達至今年差估署所預測的落成量20,415伙。

今年私人住宅落成步伐非常緩慢,首季僅得971伙私人住宅落成;相反第二季有多個項目落成,共提供了4,763伙,分別有恒地田灣南津、迎岸、永泰地產屯門The Carmel、長實北角維港頌,以及最大規模的新地南昌站匯璽III等。

施永青, 樓市, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
據運輸及房屋局的資料顯示,今年上半年已落成私人住宅數量創四年新低,落成量僅得逾5,700個單位。圖片:新傳媒資料室

樓市走勢未出現恐慌性拋售 買樓拖得就拖

雖然近日樓市出現上述蝕讓成交個案,但施永青指出現時劈價放盤的個案不多,尚未出現恐慌性拋售。他表示社會上總有業主「等錢使」,所以他們要賣樓。但當短期內找不到買賣承接時,業主就要被迫劈價。 不過,施永青認為,雖然有錢一族資金無出路,對物業投資仍有偏好,也基於懼怕「賣咗買唔番」的心態,亦無必要急於拋售。 但現時存在種種不利因素,至少會抹去部分升幅,故未來緩緩下跌的機會高。

施永青估計,由現時直至年底將會跌10%至15%,如果樓價在現價再跌10%,即返回年初水平。 倘樓價在現價再跌15%,則意味年內樓價錄得下跌。他補充,如果樓價跌15%,不會觸發業主賣樓。業主的心態是樓價累積跌幅沒有30%、40%,都不會觸發作出賣樓的決定。

施永青, 樓市走勢, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
施永青認為現時買樓風險大,因為現時樓價高企,純粹以投資角度而言,現時並不是抵買的時候。

樓價高企 現時買樓風險大

對於上車客而言,倘樓價下跌10%至15%是否為上車的好時機? 施永青認為現時買樓風險大,因為現時樓價高企,純粹以投資角度而言,現時並不是抵買的時候。 他反問,女朋友堅決要男朋友買樓以表示結婚誠意,「唔通連婚都唔結?」故買樓自住要視乎各人的實際需要。

他奉勸現時買樓的風險大,雖然不代表沒有繼續上升的空間,但都屬於樓價偏高的水平。 不過,他還是認為如果買樓風險大,當然是租樓風險低,「我自己覺得租住先。」因為未來政府興建的資助房屋將會陸續有來。 換言之,現時上車客買樓奉行得就拖的策略,等待以較低價錢買入資助房屋的機會。 除此之外,在環球經濟增長放緩的大格局下,自住業主亦難以透過轉按獲取現金回贈,其實是變相上調按揭利息。

施永青, 樓市走勢, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
圖片:新傳媒資料室

銀行削按揭回贈等於加息

有報道指9月開始恒生銀行(00011)調整按揭優惠,將會削減按揭現金回贈,由1%減至0%。 其實,香港上海滙豐銀行已經削減一手買盤、二手買盤及轉按回贈,樓價在1,000萬元以下物業的現金回贈削減至1%。滙豐亦上調新造與香港銀行同業拆息(H)掛鈎的H按的封頂利率,由最優惠利率(P)減2.75厘,調整至P減2.65厘,有分析指其他銀行會跟隨。

施永青, 樓市走勢, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
圖片:新傳媒資料室

除上述的現金回贈外,自住業主選擇轉按可以有幾個好處。第一,轉按可以減低按揭利息開支,因為新造按揭的息率較現有按揭息率為低;第二,業主可以透過轉按套現,套取額外資金作投資用途。具體操作是因為樓價上升,業主可以透過轉按借入較現有按揭更多的貸款。在一加一減下,償還現有的按揭後仍有錢落袋。 銀行削減回贈等於加息,顯示以往對買家有利的條件存在一定變數,故入市前要再三考慮。

施永青, 樓市走勢, 買樓, 股市, 樓價, 按揭, 經一拆局
(詳細內容刊於8月31日出版的1967期《經濟一週》,各大書報攤及便利店有售)

相關文章