中海物業拓展盈利增長點！值得看高一線｜投資有道
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash、中新社、新傳媒資料室
分析物管股 — 中海物業
中海物業於2019年確立了「一體兩翼四驅」的整體發展策略，以基礎物業服務為軀幹，品質管理和管理規模為雙翼，配合優你互聯、興海物聯、資產管理、投資併購為四個驅動引擎，希望透過持續提升經營規模，並借助物聯網平台和移動互聯網平台為營銷管道，以提升非基礎服務收入佔營業額比重。
中海物業剛於8月21日公布了截至6月底的未經審核2019年中期業績，錄得純利約2.49億元，按年升12.5%；收入逾24億元，按年升25.9%；經營溢利3.53億元，按年升11.9%；每股盈利7.56仙；中期息派2.2仙。按業務分類，物業管理服務佔總收入80.8%，達19.37億元，按年升23.1%；增值服務收入佔19%，達4.57億元，按年升37.2%。有見停車位買賣服務有利可圖，並有持續擴大之勢，中海物業於2018下半年涉足有關業務，為2019年上半年帶來550萬元的銷售收益，分部毛利率達42.8%。
期內，負責管理的建築面積達1.42億平方米，較去年同期增加7.9%；接獲新增或續約的物業管理合約額達3.59億元。集團現金充足，流動資產淨值達10.02億元；銀行結餘及現金較去年底微跌至20.59億元，因為要增購停車位存貨，以擴展停車位買賣業務。上半年中海物業毛利4.83億元，同比減少8.5%，毛利率則從27.71%減少7.58個百分點，至20.13%。
大行對中海物業的評價
大行對中海物業的中期表現評價不一；大和報告指，中海物業2019上半年毛利率跌20.1%，皆因由2018年第四季起，集團重新配置員工予項目公司管理，導致物業管理服務的毛利率減少19.7%。該行預計有關的人手架構調整將於2019年完成，2019至2021年可維持穩定；而且中海物業持續尋求更多在母公司以外的擴張，譬如商業和政府項目、投資更多附加服務行業，同時又計劃提升服務質素及效率。大和上調了中海物業2019至2021年收入預測1%至7%，反映母公司物業管項目增長以及附加服務收入改善的預期，給予「跑贏大市」評級；目標價3.9元。
招銀國際報告認為，毛利下跌，主要是去年第一季高基數以及在下半年開展的業務改革所影響，認為中海物業這份中期業績不少指標依然穩步上揚。當中，除息、稅前利潤（EBIT）有13.3%的升幅；而息稅前利潤率亦已從2018下半年的跌勢中恢復，升至14.7%。集團的收入增長亦優於該行預期，基於2018下半年的低基數，料2019下半年同比增長將會加快。該行調高2019至2020年盈利預測分別7.7%和10.3%；投資評級為「持有」；目標價升至4.1元。
滙豐環球研究發表報告，在高基數效應下，中海物業2019年中期業績及盈利仍有可觀，核心純利增11%（撇除外匯影響，升幅更達18%），符合該行預期；財政狀況亦穩定。滙豐環球續指，集團中期收入增長，主要受管理面積增加以及受增值服務帶動。該行看好中海物業的綜合實力及多元化業務發展，按2019和2020年分別31倍、25倍的市盈率， 給予「買入」評級；目標價升至5元。
中金報告指，中海物業中期收入按年升近26%，但淨利率卻跌1.2個百分點，只因受集團為未來業務發展作的前期投資拖累；加上集團業務大多集中內地，人民幣貶值亦間接影了業績。該行估計，2018年下半年起的前期投資將於2019下半年起逐步生效，末期收入將超越中期，邊際成本則會下降，給予「跑贏同業」評級；目標價4.8元。作為港股市場上較年輕的板塊，物業管理股的優點在於收益穩定、受經濟波動的影響較輕，亦不像內房股般要承擔龐大的開發成本以及政策風險。
背靠央企中國建築集團
不過，物管股的業務發展，很大程度是依靠背後內房發展商的實力，因此母公司為碧桂園（02007）的碧桂園服務，很自然成為業內龍頭，上市不足兩年，股價已翻了一番有多，市值去到600億元樓上，較隨後幾家同業的總和還要多。不過，碧桂園服務市盈率（PE）已達到55倍的高水平，雖然以其去年度盈利增長1.3倍，今年上半年亦有73%增幅，未必不足以支持估值，但明顯市場不會容許業績有太大的出錯空間。
而中海物業上市較早，過去幾個年度盈利及派息都有理想增長，其母公司中國海外，論規模雖不及碧桂園，但作為央企中國建築集團旗下，實力自不待言；而估值上，32倍PE的中海物業，在當前欠佳的市況下，亦可有較佳的防守力。中海物業股價今年上半年持續向上，呈一浪高於一浪，7月中創出4.52元歷史高位後回調。以8月30日收市價4元計，中海物業仍較高位低11%，跑輸近日再創新高的碧桂園服務；惟股價於4元樓下明顯有支持，不排除短期內可跟隨板塊向上突破，再創新高。
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