大屋苑呎價連穿10,000元  代理難捱 料年底8,000人飯碗不保|樓市點睇

大屋苑呎價連穿10,000元 代理難捱 料年底8,000人飯碗不保|樓市點睇

【呎價・樓市點睇】社會爭議持續,個別二手業主開始「向現實低頭」,以低價出售物業,令市場開始重現呎價低於10,000元的私樓成交,上車盤以至豪宅,都無一倖免,要減價吸客。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:中新社、新傳媒資料室

中原地產數據顯示,上週六至週日(8月31日至9月1日)十大屋苑錄得15宗成交,較前週末多八宗或升114%,創20週新高。 不過,零成交的屋苑仍五個。而且成交集中新界區,佔11宗;港島區及九龍區只是各佔兩宗。 藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊,不時出現呎價低於10,000元或萬元左右的成交(見表一)。

祥益地產分行經理林家倫指,日前美湖居錄得一宗區外首置客成交個案。 成交單位為3座中層C室,實用面積544平方呎,三房間隔,累積減價達90萬元下,以560萬元成交,實用呎價為10,294元。

呎價近四個月新低

原業主於2014年,以約363萬購入單位,是次轉手賬面約197萬元,升值逾五成。另8月中景湖居14座低層H室,實用面積550平方呎,三房間隔,由最初叫價600萬元,期後兩次將售價下調,累減80萬元或13%,並以520萬元沽出,實用呎價僅為9,455元,呎價為屋苑過去近四個月以來新低。

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原業主2011年6月以205萬元購入,賬面仍賺315萬元或1.5倍。 盤源方面,雖然未見有呎價低於10,000元的放盤,但不時有兩房價的三房盤源放賣。 當中樂湖居5座中層C室,實用面積551平方呎,三房間隔,叫價580萬元,即平均每平方呎叫價10,526元,隨時呎價低於10,000元成交。另外,同區栢慧豪園1期6座高層H室,實用面積494平方呎,兩房間隔,叫價440萬元。 即是平均每呎叫價8,906元,屬罕見呎價低於10,000元的私人屋苑盤源。

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圖片:unsplash

元朗原築呎價跌穿10,000元

元朗區是最受近期社會爭議影響最大的區域之一,在樓價中逐步浮現,業主連環劈價沽貨,原築呎價率先跌穿10,000元,創逾兩年新低。 5座高層B室,實用面積814平方呎,三房間隔。 原以800萬元放售,放盤約一個月,減至790萬元低價沽貨,呎價低見9,705元,為屋苑最少兩年來呎價首次失守10,000元。

屋苑平均呎價約11,000元,是次成交比市價低逾一成。 現時原築約共有20個放盤,最便宜實盤5座的一伙兩房戶,實用面積480平方呎,放售價520萬元,平均每呎叫價10,833元。 同區翠峰一個單號座數1樓單位,實用面積996平方呎,套三房連儲物套房間隔,叫價750萬元,減價30萬元,以720萬元沽出,平均實用呎價只是7,229元,樓價及呎價均創近年新低。新界二線屋苑三房更低見「五球」,呎價亦險守10,000元左右。

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元朗原築呎價率先跌穿10,000元,創逾兩年新低。圖片:新傳媒資料室

二手市場議價空間大

中原地產市務經理李燕群表示,二手市場近期議價空間增加,不少用家伺機吸納平盤。 當中,屯門康麗花園1座高層E室,實用面積480平方呎,三房間隔,剛以500萬元沽出,樓價回到去年2月水平,實用呎價10,417元,為去年2月後新低。 據了解,原業主於1990年以56.183萬元買入單位,持貨29年,賬面大幅獲利逾443萬元。

另一方面,大嶼山東涌映灣園早於6月開始,在二手市場議價空間普遍擴闊。 中原地產資深區域營業經理陳繼成表示,早前成交的東涌映灣園5座低層H室,實用面積956平方呎,三房套房間隔。 單位享園景及少海景,連租約獲區內租客,斥資920萬元承接自用,平均實用呎價9,623元,呎價創屋苑今年1月後近半年新低。 據悉,原業主於2016年1月以750萬元買入單位收租,見中美貿易戰影響樓市,後市走向難測,決定沽貨止賺,持貨逾三年,賬面獲利170萬元,單位升值約23%。

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中原地產市務經理李燕群表示,二手市場近期議價空間增加,不少用家伺機吸納平盤。圖片:unsplash

豪宅一樣難以倖免,同樣呎價跌破10,000元。 據土地註冊處資料顯示,大埔比華利山別墅溫莎道雙號屋連雙車位,實用面積2,461平方呎,由內地客於2012年,以公司名義以2,780.73萬元購入。 單位早前以2,800萬元放售,及後減價約14%,至2,403.8萬元始成功易手,實用呎價9,767元,為屋苑今年2月以來呎價首次低於10,000元。

賬面蝕約377萬元,連同釐印和雜費等,估計蝕近400萬元。 更甚的是,上址由2016年5月至2017年9月期間,短短16個月向不同財務公司加按共5,900萬元,借突樓價超過一倍。 不過,香港置業行政總裁李志成認為,大型單位及豪宅表現較突出,抗跌力稍勝一籌。

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香港置業行政總裁李志成認為,大型單位及豪宅表現較突出,抗跌力稍勝一籌。圖片:新傳媒資料室

他引用差餉物業估價署公布的最新數據顯示,今年7月份,本地兩類面積的單位走勢迥異。 其中實用面積1,075平方呎及以下中小型售價指數報397.4點,按月下跌約0.15%。 不過,中大型單位售價指數卻逆市上升,其中面積1,722方呎或以上的豪宅,按月上升0.63%。

事實上,大型至豪宅單位業主較有實力,持貨力較中小型單位業主強,故價位較為「硬淨」。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則表示,二手業主見下半年經濟前景未明,終於接受現實,爭相效法新盤推售手法,減價吸客。 新盤及居屋向隅客回流二手市場,主要入市新界區細價上車盤,令新界區三大屋苑成交量均錄得上升。

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中大型單位售價指數卻逆市上升,其中面積1,722方呎或以上的豪宅,按月上升0.63%。圖片:新傳媒資料室

代理生計難捱 料年底8,000人飯碗不保

近月來本港樓市交投持續萎縮,地產代理經營再度陷入困境。 業內人士預期,地產代理行業勢進入「冰河時期」,年底前料有約6,000名至8,000名代理飯碗不保。 社會爭議持續直接影響樓市表現,連帶代理人數亦回落。 地產代理監管局最新資料顯示,截至8月底,持牌代理人數有39,774人(見表二),較7月按月減少101人或0.25%, 終止連續三個月以來的升勢。

以8月整體物業登記錄約5,157宗計算,即平均約7.7名代理爭奪一張單,競爭程度依然激烈。 佣金按月大跌逾三成 而本港兩間大型地產代理行中原及利嘉閣8月業績均「見紅」,合共虧損達5,000萬元。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑昨指,旗下本港住宅部8月佣金收入僅約1.7億元,較7月錄得約2.7億元大跌37%,以每月約2億元保本線計算,單月虧損約3,000萬元,是近五年來生意最差的一個月。

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他坦言,若未來數月市況仍未見起色,情況將較2008年金融海嘯時更差,估計至年底全行有多達6,000名至8,000名地產代理被淘汰,地產代理業勢進入「冰河時期」。 他指公司已向分行業主要求減租30%至40%,惟暫時未有裁員計劃,會觀望至年底,屆時無數前線經紀或將被淘汰,全行料多達四成代理流失。

目前中原前線代理人數約5,000人,並設420間分行。 利嘉閣地產總裁廖偉強亦指8月收入只有約8,000萬元,按月下跌逾27%,以每月佣金收入須逾1億元才「有錢賺」計,8月份錄得虧損2,000萬元,主要因為8月二手交投量料僅錄約1,000宗,比2003年「沙士」時更差,勢見單月歷史新低。

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目前中原前線代理人數約5,000人,並設420間分行。 圖片:新傳媒資料室

預期未來一、兩個月,陸續有更多從業員自然流失,估計年底前全行約有兩成活躍從業員被淘汰。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,目前未有裁員計劃,主要採取自動流失。以8月為例,該行大約流失100至200名員工,但由於仍有招聘人手「打一手」,故此仍有淨增長。

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