樓價跌得快 業主要錢不要貨!狠劈百萬成交隨處見|樓市點睇

樓價跌得快 業主要錢不要貨!狠劈百萬成交隨處見|樓市點睇

【樓價・樓市點睇】社會爭議持續,直接影響樓市表現,二手業主對後市信心不足,劈價沽售物業,而且愈劈愈狠,劈過百萬元成交隨處可見,亦有持重貨的資深投資者亦選擇套現離場。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:Unsplash、新傳媒資料室

樓價跌勢加快 現劈價潮

被視為港島指標屋苑之一的鰂魚涌康怡花園,三房單位大減150萬元出貨,兼跌穿900萬元。利嘉閣地產高級經理吳玉蘭稱,康怡花園D座低層16室,為三房兩廳間隔,實用面積約596平方呎。原業主本來叫價1,000萬元,最終減至850萬元獲買家承接,減幅150萬元或15%,折合實用呎價約14,262元。原業主於1986年5月,斥資約40.9萬元購入上述單位,持貨多年,現轉手賬面可獲利809.1萬元或逾19倍。現時屋苑約有157個單位出售,兩房戶入場價由750萬元起。據了解,同戶型單位現時叫價普遍介乎960萬至1,100萬元,而該成交單位的銀行網上估值逾1,100萬元。

北角區亦錄得劈價個案。中原地產區域營業董事林龍南透露,北角海峰園2座崇峰閣高層D室,實用面積平620方呎,兩房間隔。業主早前叫價1,320萬元,因樓市氣氛轉差,最終不斷減價,累劈272萬元或兩成,至1,048萬元易手,折合實用呎價16,903元。利嘉閣地產助理分區董事黃永全表示,市場近日錄得元朗Yoho Midtown 6座中層D室的成交個案。單位實用面積約898平方呎,近日獲買家議價,大幅減價210萬元或約15%,以1,150萬元完成交易,實用呎價約12,806元。同屋苑兩房單位亦有劈過百萬元成交。

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二手業主對後市信心不足,劈價沽售物業,而且愈劈愈狠。圖片:新傳媒資料室

中原地產副分區營業經理潘鈺恒指3座中層D室,實用面積507平方呎,兩房間隔,原業主5月放盤開價930萬元,至近日才軟化減價,終以819萬元成交,大幅減價111萬元,減幅達12%,實用呎價16,154元。原業主於2010年11月以389萬元買入,賬面大賺430萬元,升值1.1倍。而近期有新盤開賣的將軍澳日出康城,區內二手市場守不住跌價。

香港置業助理分區董事劉浩勤表示,日出康城首都3座高層右翼B室,實用面積519平方呎,兩房間隔,剛以700萬元沽出,實用呎價13,487元。原業主在今年9月初放盤,叫價788萬元,一週後減價28萬至760萬元。惟整體市道氣氛未見好轉,最終大劈88萬元或11%,以700萬元沽出,較7月高價以800萬元成交,足足下跌百萬元。原業主於2016年,以515萬元購入單位,是次沽貨賬面賺185萬元,升值36%。

同區位處市中心的帝景灣亦有減價成交。中原地產高級分區營業董事伍錦基表示,屋苑6座中層C室,實用面積596平方呎。業主去年4月開始放盤,當時叫價1,200萬元,見市道氣氛有變,新近終以980萬元沽出,實用呎價16,443元,較2018年放盤價大減220萬元,減幅達18%。原業主四年前斥資801萬元買入,賬面賺179萬元,升值22%。

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被視為港島指標屋苑之一的鰂魚涌康怡花園,三房單位大減150萬元出貨,兼跌穿900萬元。圖片:新傳媒資料室

樓價跌 投資者套現離場

大單位減價更要狠。美聯物業聯席區域經理黃森傑表示,馬鞍山迎海•星灣御23座低層A室,實用面積約1,014平方呎,採四房套間隔。原業主為外籍人士,三個月前叫價約1,800萬元放售。有感近日市況波動,決定減價套現回流原居地,終累減305萬元或17.1%,以1,495萬元出貨,實用呎價14,744元。原業主於2016年4月份以約1,362.7萬元購入上述物業,持貨三年轉手賬面獲利約132.3萬元,物業只是輕微升值約9.7%。

持重貨的資深投資者亦選擇套現離場。資深商舖投資者譚伯榮不足一個月內接連沽貨,市場消息指其持有的何文田半山壹號半山徑20號高層戶,實用面積1,137平方呎,去年8月開始放盤,叫價2,800萬元。直至近期出貨意欲轉強,多次調低叫價,最終累減450萬元,至2,350萬元連租約售出,實用呎價20,668元。該單位於2009年以1,894萬元買入,10年升值24%。

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持重貨的資深投資者亦選擇套現離場,資深商舖投資者譚伯榮不足一個月內接連沽貨,。圖片:新傳媒資料室

同樣由譚伯榮持有的半山壹號半山徑19座極高層戶,8月底減價350萬以3,150萬元成交,實用呎價20,102元。相隔約兩星期再沽貨,共套現5,500萬元。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,社會動盪波及範圍廣而且時間長;加上涉及到社會不同階層,亦影響到香港的經濟與國際社會形象。若然社會運動持續,往後的一、兩年會更加難捱。不過,張翹楚補充,目前環境與2003年「沙士」是截然不同,按實際經濟與行為經濟角度來看,樓價下跌是必然的。但預料今年內樓價不會發生暴瀉式下跌,相信全年樓價依然有3%至5%的按年升幅。

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張翹楚認為,樓價下跌是必然的。但預料今年內樓價不會發生暴瀉式下跌。圖片:新傳媒資料室

8月零新申請預售樓花項目

二手大減價,一手同樣靜局,發展商減慢出貨步伐。地政總署資料顯示,8月份未有住宅項目新申請預售樓花同意書,而對上一次為2018年10月,即是一年內第二次。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,未有新申請預售樓花同意書時有發生,除8月及2018年10月外,2017年5月亦曾未有新申請項目,而2013年一年內曾兩度出現。他認為,觀乎近期情況,不少項目「一批即推」,因此相信隨上述待批單位陸續獲批後推出應市,下半年受貿易戰及社會事件夾擊下,下半年一手交投相信未及上半年。

同時,由於8月未有新申請項目下,今年首八個月,新申請預售樓花合共7,320個單位,較去年同期14,026伙大幅減少約47.8%。

獲批預售樓花方面,8月有五個項目獲批預售樓花同意書,單位數目合共2,290伙,按月增1.5倍,創九個月新高。正因多個項目相繼獲批預售樓花之際,又未有新申請項目補充之下,累積待批樓花單位按月大幅回落,由7月份9,979伙,跌至8月的7,695伙,跌幅達22.9%,並創兩年新低。

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一手市場靜局,發展商減慢出貨步伐。圖片:新傳媒資料室

此外,樓市買賣意欲低迷,政府的三大「辣稅」稅收應聲下跌。據稅務局最新資料顯示,8月份三「辣稅」共錄1,730宗,較7月錄2,026宗跌15%;涉及金額由7月的18.3億元,跌至8月的12.9億元,跌幅達30%。至於雙倍從價印花稅(DSD),住宅部分由7月495宗,跌至8月392宗,下跌10%,涉及稅款5.9億元,按月跌35.9%。非住宅宗數亦由7月的1,332宗跌至8月的1,063宗,跌幅20%。拖累整個8月DSD宗數達1,455宗,較7月1,767宗跌18%。

8月額外印花稅(SSD)錄得33宗,較7月錄36宗跌8.3%。而反映非本港買家,或透過公司名義入市的買家印花稅(BSD),8月錄得242宗,相比7月份錄223宗,則增加19宗或8.5%,連升兩個月,屬今年第二高水平。惟涉及稅款由7月的5億元,跌至8月約3.3億元,下跌34%。

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樓市買賣意欲低迷,政府的三大「辣稅」稅收應聲下跌。圖片:新傳媒資料室

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