新房策講明幫你上車 仲信唔信佢好?

香港的住宅問題一直為重大民生問題，現任行政長官梁振英上任後，一直致力增加土地供應，並推出樓巿辣招，壓抑住宅投資需求。

然而，住宅單位持續增加、以及眾多辣招下，樓價依然持續向上。根據美聯物業樓價走勢，任內樓價上升暫37%，2月本港平均呎價10,742元。

候任行政長官林鄭月娥的房屋政策備受關注，將會直接影響樓巿走勢。根據林鄭參選時發表的政綱，提出「置業新希望」。

林鄭表明將會開發更多土地，以置業主導形式，以全面、宏觀的態度檢視土地來源。當中研究包括維港以外填海、舊區重建、新界棕地、郊野公園邊陲，以及私人發展商土地儲備等。

她指出，將探討「小區重建」模式及「轉移地積比」。在重建小社區時將區內未用盡的地積比轉移，令地盤可增加供應。

增設綠置居及港人首置房

值得留意，林鄭提出重組置業「階梯」，為不同收入的家庭提供置業機會。

在2010年，港府宣布復建居屋，本港住宅階梯分為公屋、居屋及私樓，惟樓價高企，公屋居民難以向上流動至居屋或私樓。

2015年港府推出綠表置居先導計劃「綠置居」，選址在新蒲崗項目景泰苑讓公屋居民購買。景泰苑推出後，大受公屋客歡迎，超購17.7倍，比以往居屋的綠表申請更踴躍。

林鄭認為，現時樓價下巿民置業機會微，政府不能坐視不理，故提出以置業為主導的房屋政策，重燃港人置業希望。情况有點像新加坡，不只是出租，更應該多建出售的房屋。

她建議在原屬公屋的地皮，改為興建可出售的「綠置居」，供應總數不會變，但公屋的量不會增加。

「綠置居」的質素會更佳，吸引公屋住戶轉投。林鄭認為只要減建公屋增建「綠置居」，釋放公屋土地價值，房委會財困自可解決。

另一方面，原有她建議在居屋與私樓之間，增加一重階梯，興建港人首次置業房屋。

港人首置房屋的目標是協助年輕人上車，林鄭認為單位在設計「可以做得潮啲」。

例如室內樓底高度可由現時的3.5米，放寬至3.8米，騰出的空間可以做個閣樓。讓室內閣樓做床，下面是寫字枱、飯枱，單位實用面積400至500平方呎，買家負擔得起的價錢，室內空間亦較大。

發展模式未必全由香港房屋委員會興建。林鄭曾指出考慮撥出一至兩幅私樓地，供發展商以混合發展模式推行有關計劃，原因或與私人市場的效率較高有關。

入息限制方面，現時居屋十人家庭的每月入息上限為52,440元；而港人首置房屋入息仍有待敲定。

而林鄭指出，現時月入80,000元的家庭，除非父母有留下逾100萬元的首期；否則，都負擔不起買私樓。估計上述將林鄭為首置房屋的家庭收入上限初步定位。

研未補價居屋讓社企出租

林鄭另一個房屋政策是，研究「居屋出租試驗計劃」，讓25萬個未補地價的居屋單位，可以透過社企，將單位於市場放租，增加租住單位的供應。

巿場對林鄭房屋政策保持樂觀，地產建設商會執委會主席梁志堅表示，林鄭政綱提到，成立專責小組檢視土地供應，包括維港以外填海、新界棕地、地產商土地儲備、市區重建、郊野公園邊陲等。

梁志堅指出，曾同政府洽商，讓私人農地可盡快發展。

「而實際上，目前農地上許多已在使用中，例如貨櫃、大型汽車停泊。不一定發展商農地，新界村民本身農地都可以發展，其實一直都有，但審批時間長。」
他認為，林鄭月娥當選後，對本港樓市不會有太大改變。樓市最重要是供求問題，若需求大，而供應不足，樓價實升；如果林鄭能夠令平衡供求，就可以解決樓價太高的問題。

仲量聯行研究部指出，林鄭當選新一任行政長官，預期未來五年政府的土地及房屋政策不會有戲劇性的變化。按目前情況估計，新領導層將會維持增加住宅供應及大力壓抑需求的干預措施。

另外，梁志堅亦提到，政府過往多番推出辣招和行政手段，來干預樓市，結果證明辣招無助遏抑樓價飆升。

他寄與林鄭新一屆政府上台後，不會一刀切即時減辣或撤辣，期望新一屆政府可因應市場具體情况「由淺入深」逐步調整辣招。