5,000幾蚊做收租佬 買3大商場股好過私樓

5,000幾蚊做收租佬 買3大商場股好過私樓

買樓收租,月月穩袋租金做包租公包租婆,好多人都想。但宜家買層私樓閒閒地要400萬、500萬元,收租物業按揭成數更不可超過5成,入場費都幾襟計。不過,如果細細地5,000幾蚊玩下,一樣有收租效應,你又制唔制?

講緊嘅就係房地產投資信託基金(REITs),房託是透過集中投資可帶來收入的香港或海外房地產項目,例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓等,以爭取為投資者提供定期收入。

最重要的是,房託可以為投資者提供定期的收入,因為房託會將大部分,甚至是全部除稅後淨收益,以股息形式定期派發予投資者。根據香港證監會規定,REITs的股息分派比率最少須為90%。

美國正展開加息週期,部分人認為加息會傷及房託的投資價值,但實情又未必一定。

要知道,房託的主要盈利來自租金,只要租金上升,每年派息也會相應繼續增加。而加息週期展開,一般意味經濟向好,通脹有所升溫,房託旗下物業租金便有上調空間。

所以,當加租幅度較高,將會抵消加息帶來的影響,房託的派息仍有吸引力,價格也可繼續上升。

大中華投資研究學會副會長李偉傑表示,房託如股票般買賣方便,未像物業般有「辣招」限制,又有專業人士幫手管理,因此以投資房託賺取利息,是不錯的選擇。

獨立股評人徐滿光認為,目前樓價高企,租金回報率回落,相反不少房託仍可提供相對高息,此刻以投資房託用作收息,較投資物業收租更划算。

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據政府統計處最新數字,本港3月份零售業總銷貨價值臨時估計達357億元,按年升3.1%,意義重大,因為是結束長達24 個月的下跌,零售市道令人喜出望外。

而本港的房託中,不少都持有商場資產,可視為另類商場股投資。

冠君:入場費5,100元

其中擁有朗豪坊商場及甲級寫字樓花園道三號等收租物業的冠君產業信託(02778),其持有的寫字樓前景更較為佔優,因甲級商廈無論是租金升幅、或租金穩定性都較高。

以於2月底公布全年業績為例,冠君2016年全年每基金分派為0.2295元,按年增15.7%。期內,花園道三號租金收入11.57億元,增19.7%,每平方呎租金升4%至78元,出租率也升5個百分點至96%,反映中環甲級寫字樓有價有市。

值得注意的是,政府推出美利道停車場商業地招標,是逾20年首度推出的中區商業地。

結果由恒基地產(00012)以232.8億元投得,每平方呎地價5.0064萬元,地價及呎價均創紀錄。

市場預期美利道停車場商業地以破紀錄價成交,這將會帶動區內寫字樓價值提升,冠君持有的花園道三號亦會貴上加貴。

李偉傑表示,冠君短線具有炒作憧憬,以現價5.1元(2017年5月16日收市價)計,較其每單位賬面淨值達8.7元有較大折讓,估值相對較低。

現價5.1元,每手1,000個基金單位,未計買賣手續費及佣金等費用,冠君每手入場費僅5,100元。

領展:派息年年加

若選擇投資房託,不得不提藍籌兼龍頭領展房產基金(00823),這是全球以零售爲主最大的房地產投資信託基金之一。

領展物業組合遍及香港、北京和上海,包括在香港有約1,000萬平方呎零售物業、約72,000個泊車位,以及一個發展中商業,同時亦在內地持有約180萬平方呎零售及辦公室物業。

最近,領展又以40.65億元人民幣收購廣州市西城都薈廣場,進一步拓展內地版圖。

其實,領展最值錢之處,是其持有大量民生商舖,此等店舖的生意,較少受經濟波動影響,令領展的商場租金收入可以持續上升。

而作為領展的股東,只要領展的租金收入有增無減,每年的派息亦可不斷增加,這點領展確實做得到。

由2007年(截至3月31日止之財政年度)每基金單位分派 0.6743元,到2016年(截至3月31日止之財政年度)每基金單位分派2.0618元,派息逐年遞增。

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李偉傑表示,領展作為藍籌股,獲基金追捧,加上領展有往績支持,是長線投資之選。

置富:靠翻新收購保增長

同樣以走民生舖路線的置富產業信託(00778),都值得留意。

置富目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業、物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。旗下商場包括和富薈、置富都會、城中薈、置富第一城、馬鞍山廣場、置富嘉湖等。

於2016 年第三季度,置富於和富薈完成一項優化工程,包括重新間隔地庫以提供更多舖位,從而容納更多家品店及教育機構,以不斷投放資源促進物業組合的長遠增長。

置富正籌劃將旗下最大規模的資產,包括置富嘉湖全面提升為整個天水圍/元朗區的購物娛樂熱點,以開發其巨大增長潛力。

置富非執行董事趙國雄於年初時曾表示,年內置富租金預計可錄得低雙位數增長,並會密切留意收購對象。

徐滿光認為,置富屬長和系旗下企業,管理質素上有一定保證,以現價9.29元較,較每單位賬面淨值12.9元,亦有一定折讓。而且息率達5.3厘,較普通買樓收租的租金回報率2至4厘更高。