細單位  海量供應海量需求

細單位 海量供應海量需求

讀者等一層樓•阿棟問:

小弟今年27歲,以往一直不敢妄想買樓,看過你的文章後想法正面很多,也就想試一試。

看過幾次樓,不過很少盤,仍未找到自己喜歡的。不久前土瓜灣新樓盤喜點本人都有入票。

回想起來,當天在示範單位現場有點衝動,應該先問問閣下意見才入票,不過最後抽不中。

閣下覺得喜點如何?本人看見附近還有地盤,將來還有其他類似的單幢樓,值得再認購嗎?

聽朋友說細單位會有海量供應,將來不值錢,是這樣嗎?

文:1% Anthony

讀者等一層樓•阿棟問:
小弟今年27歲,以往一直不敢妄想買樓,看過你的文章後想法正面很多,也就想試一試。
看過幾次樓,不過很少盤,仍未找到自己喜歡的。不久前土瓜灣新樓盤喜點本人都有入票。
回想起來,當天在示範單位現場有點衝動,應該先問問閣下意見才入票,不過最後抽不中。
閣下覺得喜點如何?本人看見附近還有地盤,將來還有其他類似的單幢樓,值得再認購嗎?
聽朋友說細單位會有海量供應,將來不值錢,是這樣嗎?

聽說今次喜點收票近5,000張,全幢樓僅168伙,超額逾20倍,抽不中是很正常的,別失望。
首先,個人認為喜點這個樓盤是不錯的,尤其是它的位置,在北帝街及木廠街交界,區內指標屋苑傲雲峰斜對面,未來「土瓜灣站」宋王台出口附近,前臨啟德發展區,是土瓜灣區最有前景的地段之一。
項目以一房及開放式為主,筆者參觀時最便宜的單位,扣除折扣僅332.5萬元,呎價13,039元,低於旁邊的指標屋苑傲雲峰及翔龍灣二手價。
區內約30年的上車盤呎價12,000元,貴不了多少,若附近再有樓盤推出,價錢又差不多,可再碰碰運氣。
另一個問題,細單位海量供應,將來不值錢,筆者不同意!首先,有幾多?如何海量?
筆者亦曾聽很多人這樣說,可是筆者卻不喜歡聽了就信,會求證,會分析。
細單位未來供應的確多了,但是海量嗎?據報道,過去三年獲批動工紙項目共44,000伙,可於未來兩、三年陸續推出市場,實用面積少於400平方呎約26,700伙,佔整體比率逾六成,即每年不到10,000伙!
其次,大單位少又如何?買得起嗎?
中原城市領先指數已突破140,比1997年高出40%。
看看市區單位的售價,開放式及一房單位,以喜點為例入場費約350萬元及450萬元。兩房單位,以悅目為例,入場費約650萬元,借盡按保上限480萬元,首期亦要170萬元。
三房單位,除非買緻藍天;否則,市區單位隨時要800萬元或以上,不能做按保,要付40%首期,即320萬元起,請問有多少人買得起?
買不起大單位怎麼辦?唯有買細一點。事實上,近年二手物業市場,不但財力有限的用家,就算實力雄厚的投資者,都在搶細單位!
第三,市場要大單位?還是要細單位?
分析員只會說細單位供應增加,請問他們有沒有研究過,細單位的需求都以幾何級數上升?
筆者出生於上世紀70年代,成長於80年代,那時候我們的家庭觀念很重,一家幾口,小時候會住兩房,父母一間房,幾兄弟姐妹一間房。長大了,需要有多點空間,就會搬到三房,直至成家立室才搬離老家。
今天呢?孩子長大了還會搬三房嗎?看看街上高呼買不起樓的市民,看看他們的平均年齡吧!
未畢業就要搬出來了!兩房換三房?他們要的是三房嗎?錯了!他們要的是兩房加開放式,或兩房加一房!
兒時父母教導我們,成家立室,生兒育女,是人生的必經階段。一個家庭,需要的面積當然比較大,然而今天是這樣嗎?
你會跟子女說同一番話嗎?今時今日,成家立室,生兒育女,並非必須階段,挑不到合適的,單身又如何?看看今天的適婚年齡單身比例,看看離婚數字就知道。
在《經濟一週》網站「經一猛人」,今期筆者寫「樓價新常態」。其實在房屋面積需求上,社會亦出現新常態。

聽說今次喜點收票近5,000張,全幢樓僅168伙,超額逾20倍,抽不中是很正常的,別失望。

首先,個人認為喜點這個樓盤是不錯的,尤其是它的位置,在北帝街及木廠街交界,區內指標屋苑傲雲峰斜對面,未來「土瓜灣站」宋王台出口附近,前臨啟德發展區,是土瓜灣區最有前景的地段之一。

項目以一房及開放式為主,筆者參觀時最便宜的單位,扣除折扣僅332.5萬元,呎價13,039元,低於旁邊的指標屋苑傲雲峰及翔龍灣二手價。

區內約30年的上車盤呎價12,000元,貴不了多少,若附近再有樓盤推出,價錢又差不多,可再碰碰運氣。

另一個問題,細單位海量供應,將來不值錢,筆者不同意!首先,有幾多?如何海量?

筆者亦曾聽很多人這樣說,可是筆者卻不喜歡聽了就信,會求證,會分析。

細單位未來供應的確多了,但是海量嗎?據報道,過去三年獲批動工紙項目共44,000伙,可於未來兩、三年陸續推出市場,實用面積少於400平方呎約26,700伙,佔整體比率逾六成,即每年不到10,000伙!

其次,大單位少又如何?買得起嗎?

中原城市領先指數已突破140,比1997年高出40%。

看看市區單位的售價,開放式及一房單位,以喜點為例入場費約350萬元及450萬元。兩房單位,以悅目為例,入場費約650萬元,借盡按保上限480萬元,首期亦要170萬元。

三房單位,除非買緻藍天;否則,市區單位隨時要800萬元或以上,不能做按保,要付40%首期,即320萬元起,請問有多少人買得起?

買不起大單位怎麼辦?唯有買細一點。事實上,近年二手物業市場,不但財力有限的用家,就算實力雄厚的投資者,都在搶細單位!

第三,市場要大單位?還是要細單位?

分析員只會說細單位供應增加,請問他們有沒有研究過,細單位的需求都以幾何級數上升?

筆者出生於上世紀70年代,成長於80年代,那時候我們的家庭觀念很重,一家幾口,小時候會住兩房,父母一間房,幾兄弟姐妹一間房。長大了,需要有多點空間,就會搬到三房,直至成家立室才搬離老家。

今天呢?孩子長大了還會搬三房嗎?看看街上高呼買不起樓的市民,看看他們的平均年齡吧!

未畢業就要搬出來了!兩房換三房?他們要的是三房嗎?錯了!他們要的是兩房加開放式,或兩房加一房!

兒時父母教導我們,成家立室,生兒育女,是人生的必經階段。一個家庭,需要的面積當然比較大,然而今天是這樣嗎?

你會跟子女說同一番話嗎?今時今日,成家立室,生兒育女,並非必須階段,挑不到合適的,單身又如何?看看今天的適婚年齡單身比例,看看離婚數字就知道。

在《經濟一週》網站「經一猛人」,今期筆者寫「樓價新常態」。其實在房屋面積需求上,社會亦出現新常態。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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