內地新樓好抵買?

內地新樓好抵買?

讀者Kelvin問:

最近有朋友到深圳龍華買樓,聽他說很抵買!300多萬元人民幣就有800多平方呎,呎價約4,000元人民幣,而且還是港鐵公司(00066)發展,質素有保證。

香港現時的樓價那麼貴,即使買20至30年的舊樓,呎價30,000多元隨時只有300平方呎,朋友說反正都買不起,不如到深圳買,最少可以完成做業主的夢想。

這次我十五、十六的,沒有跟他上去,下次附近再有新盤推出,我都想買個單位收租投資,你覺得這個想法如何?

文:1% Anthony

深圳樓並沒有想像中那麼抵買。

很多朋友都說深圳樓很便宜,那是很多年前的事了。

筆者剛剛畢業出來工作,第一份工就是在一家專門推廣內地樓盤的代理商工作,接觸過深圳、廣州、北京及上海等地的樓盤。

記得當時深圳樓的確很便宜,很多香港人湧到內地買樓。然而,近年內地人有錢了,樓價也漲得很急,已沒有那麼抵買了!

首先,內地樓是以人民幣計算的,以讀者提到的價錢計算,300多萬元人民幣折算就是400多萬港元了,原本呎價4,000多元人民幣,折算便是5,000多港元了。

另外,香港是以實用面積計算,內地樓一般以建築面積計算,以七成實用率為例,呎價就是7,000多港元。

其次,讀者提到香港買樓難,不如到深圳買。別忘記香港買樓可借按揭,但港人買內地樓是很難借貸的。

按正常規定,要有社保證明你在內地生活或工作,當然身邊會有很多朋友說:「放心吧!有門路!」門路即不是正常途徑,須自己衡量風險。

聽說最近放寬按揭,但必須先查證,之前曾有朋友買樓後申請不到按揭,幸好最後加按香港物業擺平,不然就損失慘重。

即使供到按揭,貸款額一般僅七成,即是最少付三成首期,400多萬港元樓就要百多萬港元。

香港買樓上車,以400多萬元的單位為例,最多可借八成按揭,80多萬元首期就搞定了。

如果400萬元以下的物業,甚至可以借九成,40萬元首期便可買到。
利率方面,香港現時普遍是2.15厘,買內地樓利率高達6.5厘,比本港銀行的壓力測試還要高,供款壓力大得多。

第三,香港新樓盤雖然說是清水房,但很多時候是附帶精美裝修的,包括廚廁傢電如雪櫃、洗衣機、冷氣機及微波爐等。如果要求不太高,可即買即住,即買即租。

然而內地的新樓盤,很多時候是沒有裝修的。讀者提到的樓盤,筆者並沒有到現場看過,不敢下定論。

很多內地新樓盤,莫說傢電,就連油漆及馬桶都沒有,又要花一筆裝修費了。

第四,內地樓的租金回報相對較低。之前的文章已分析過,樓價高不代表租金高,租金是與當地人民的收入水平掛鈎的。

筆者有朋友在前海擁有一個單位,市值約300萬元人民幣,租金只是4,000多元人民幣,在香港市區二手樓,最少租到10,000港元了!
讀者說打算在內地買樓收租投資,租金低,利率高,沒香港樓那麼划算。

除非你的工作需要中、港兩邊走,有自用需要;否則,不如買香港二手樓。

作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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