400萬買樓收租 首選市區

400萬買樓收租 首選市區

讀者Nick問:

自從讀過你第一本書後,腦海繼續想,如何將資產一變二,此亦是本人從小追求的事!希望Anthony能給點意見。

本人今年35歲,已婚,育有兩名小孩,2003年起節衣縮食,儲了逾十萬元首期,以80萬元買入粉嶺花都廣場一個單位自住,現尚欠銀行40萬元,月供逾3,000元,單位持有至今,市值約400萬元。

最近有代理介紹相若單位給我,業主急賣,380萬元左右就收票,比市價便宜20萬元。我想買多一個單位收租,市值租金約9,000元,你覺得如何?

但本人與太太的收入不多,本人約25,000元,太太約20,000元,現時持有現金約30萬元,沒有卡數及其他負債,請問我可以再買多個物業嗎?

謝謝!

文:1% Anthony

首先恭喜你!上車的時間非常好,自住單位升了很多呢!其實以你們現時的財政狀況,買多一個單位問題不大。

最理想的是自住單位以你自己的名義持有,另外再買一個收租單位則以你太太名義持有,便可以節省雙倍印花稅了。

你的自住單位,以現時金管局的指引,最基本可以按60%。

以樓價380萬元,按息2.15厘、30年還款計算:

可借240萬元,減去欠銀行40萬元,即可套現200萬元。月供9,052元,佔月入僅36%而已。

壓力測試按息5.15%計算,月供13,105元,未超過月入60%。

至於收租單位,以現時金管局的指引,最基本可以按50%。

以樓價380萬元,按息2.15厘、30年還款計算:

首期190萬元,自住單位套現足夠付。月供7,166元,佔月入36%而已。

壓力測試按息5.15厘計算,月供10,374元,未過太太月入60%。

問題是買入新界北屋苑,是否收租的理想選擇?

筆者有朋友住在新界北的屋苑,環境確實不錯,自住舒適。如果目標是收租,則未必是一個好選擇。

正如你提供的資料,400萬元物業,收租才逾9,000元,租金回報率不足3%,是否值得呢?

事實上,筆者及戰友們一向喜歡投資的市區單幢樓,一個樓齡逾30年的二手單位,樓價約350萬元,已經可收租12,000元,回報率4厘以上,而且很容易租出。

至於升值潛力,筆者不敢妄下定論,事關近年新界二、三線屋苑確實跑贏大市。

現時市場以Lump Sum主導,亦是過往新界區二、三線屋苑跑贏的原因。

但今天已經400萬元了,未來還有多少升值空間?市區400萬元以下單位,租、售的值博率似乎更高。

作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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