唐二樓值得投資嗎?

唐二樓值得投資嗎?

版主你好,看你的Blog已經一年多了,謝謝分享!

小妹睇樓幾個月,最近有兩個單位看似很抵買,很難抉擇,想請教你意見。

該兩個單位都是位於紅磡,一個是黃埔花園低層殘裝,實用388平方呎,叫價 480萬元。另一個是紅磡唐二樓,實用360平方呎,叫價270萬元。想問哪一間投資潛力較高?唐二樓可否做樓上舖?如果住宅做樓上舖,合不合法?謝謝!

關於讀者提到的兩個物業,價錢的確吸引。

先講黃埔花園,雖已幾十年樓,但由於是藍籌屋苑,管理非常好;加上實用率高,所以一直是區內指標,現時實用呎價已破13,000元。

不同單位價錢參差,最平呎價約12,000元以內都有交易,日後黃埔站通車後應該有正面影響。

不過兩個單位相比,我會選擇後者。

地點方面,後者靠近未來何文田站,身價已不同。物業價值方面,市區低層唐樓銀行可以估到價的不多,該單位實用呎價才7,500元,甚有幻想空間。

如果品味靚裝一番,租予理工大學的學生或教職員,月收約10,000元應該沒有難度。至於等收購,就唔好等啦!

講咗十幾年,仲未有實際行動,如果收就當Bonus 啦。

不過要提一提,讀者預咗唐樓按揭會比較緊,年期會比較短,小心計算。

至於樓上舖是一大課題,遲啲寫幾篇詳談,現略談。據讀者提供的資料,單位向大街,的確有商業價值。

然而,這刻港鐵尚未通車,人流不多,商業價值並不高。

為甚麼會有樓上舖?最主要是因為樓下舖租貴,又想在這區做生意,所以就出現樓上舖。

故要衡量單位的商業價值,應先看看地下舖位價錢。

如此刻樓下舖位租金僅30,000、40,000元,做樓上舖不太值租,經營腳底按摩、中醫等會好一點。

住宅做生意,當然不合法。

每個單位都有註明用途,以舊樓為例,地下、閣樓大部分都是商業契,合法地做商業用途,不過按揭成數就較少。

在旺區很多人經營樓上舖生意,不過經營酒吧、食肆,牌照就較難獲批。

又話發牌難,點解咁多樓上Cafe?

筆者有不少朋友做Cafe,他們一般都是出私人會所牌照,即是餐廳只接待朋友及會員,發牌要求相對寬鬆。

事實上,如果買到一些旺區的唐二、三樓,以住宅價錢買入,再改裝成為樓上舖租售,確實幾好賺!

以我朋友在銅鑼灣鵝頸橋附近的唐二樓單位為例,住宅租值15,000元。

但由於太近馬路,放租好耐都無人租,多數還價12,000至13,000元。

後來換上大玻璃窗租予Cafe,即時租到 20,000元!身價亦水漲船高。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

相關文章