換日出康城三房時機未到

換日出康城三房時機未到

讀者阿Lo問:版主你好,看了你之前兩本書,令我有換樓的衝動!

幾年前本人與太太在將軍澳站買了一個兩房單位自住,由於家中即將有新成員,地方不夠用,所以想換一個三房單位。

最近看過日出康城的新樓盤,但仍未下定決心。

如果我賣出現時自住單位,買入一個日出康城的三房單位,值得嗎?

由於將來有機會再搬到其他地區,新買的單位將會放租或放售,投資價值高嗎?經常聽人說將軍澳供應多,有何影響呢?謝謝!
首先恭喜你!換一個好環境給孩子是每個家長的夢想。

讀者說得對,將軍澳是未來最多供應的地方之一。地產代理會推介說,將來這裏會是第二個太古城,現在買了, 將來發展成熟,就會賺很多!問題將來是甚麼意思?多少年?

從好的角度看,千億規劃代表社區,配套會愈來愈成熟。從壞的角度看,千億規劃,代表海量供應,不利投資。

看將軍澳市場,筆者會分兩個範圍:將軍澳及康城。

筆者早年在電視城上班,很多同事都住在將軍澳,當時將軍澳還是一個新區,供應多、樓價平,租金平外區兩、三成。

最受同事歡迎的屋苑是東港城及新都城;重視私穩的幕前同事喜歡清水灣半島;預算不多的,會揀新寶城。

經過多年發展,坑口站及將軍澳站已非常成熟,最近筆者重遊舊地,發現區內大型屋苑租金已追貼外區。

以西九四小龍為例,兩房月租17,000至18,000元。將軍澳質素相若的屋苑,月租約15,000至16,000元,兩區租金差距正大幅拉近。

部分樓齡較新的屋苑,例如蔚藍灣畔及天晉等,甚至已超越外區。

除有外區客進駐外,還有將軍澳工業邨的上班族及科技大學師生等,都是將軍澳區住宅單位租售的源源動力。

然而,日出康城卻不同,最近有很多新盤,價錢很吸引,以讀者現時的情況,如果純粹從自用的角度考慮, 確實需要一個三房單位。

若預算不多,日出康城確實是一個選擇,600萬元內入場,除非是舊樓,否則其他地方很難買到。

不過,如果抱著投資的心態,筆者認為未是時候。

生活配套是最致命的一環,這麼多屋苑,這麼多人口,竟然連一個屋邨級的小商場都沒有。如果筆者沒有記錯,全區就只有一、兩間小型超市。

下班回家想買點吃的,要大排長龍。晚上餓了想吃碗雲吞麵,要搭的士出將軍澳,實在很難理解規劃者的心意。

甚麼時候值得投資?或有一天,但不是今天。可能等到第七期,有商場的時候才會考慮。

如果賣掉將軍澳站兩房單位,換日出康城三房單位,從投資角度看,第一,是以一個較優質的單位,換一個較次的單位,不值。

第二, 一買一賣涉及的支出不少,除非在買賣過程中可以套取一筆資金作其他更高回報的投資,否則未必賺得番。

筆者建議將現時的兩房單位租出,再租日出康城三房單位自住,感受區內的生活配套是否適合再作決定,兩房租金收入應該夠補貼三房租金支出。

文:1% Anthony,1% 投資培訓中心課程總監

首先恭喜你!換一個好環境給孩子是每個家長的夢想。

讀者說得對,將軍澳是未來最多供應的地方之一。地產代理會推介說,將來這裏會是第二個太古城,現在買了, 將來發展成熟,就會賺很多!問題將來是甚麼意思?多少年?

從好的角度看,千億規劃代表社區,配套會愈來愈成熟。從壞的角度看,千億規劃,代表海量供應,不利投資。

看將軍澳市場,筆者會分兩個範圍:將軍澳及康城。

筆者早年在電視城上班,很多同事都住在將軍澳,當時將軍澳還是一個新區,供應多、樓價平,租金平外區兩、三成。

最受同事歡迎的屋苑是東港城及新都城;重視私穩的幕前同事喜歡清水灣半島;預算不多的,會揀新寶城。

經過多年發展,坑口站及將軍澳站已非常成熟,最近筆者重遊舊地,發現區內大型屋苑租金已追貼外區。

以西九四小龍為例,兩房月租17,000至18,000元。將軍澳質素相若的屋苑,月租約15,000至16,000元,兩區租金差距正大幅拉近。

部分樓齡較新的屋苑,例如蔚藍灣畔及天晉等,甚至已超越外區。

除有外區客進駐外,還有將軍澳工業邨的上班族及科技大學師生等,都是將軍澳區住宅單位租售的源源動力。

然而,日出康城卻不同,最近有很多新盤,價錢很吸引,以讀者現時的情況,如果純粹從自用的角度考慮, 確實需要一個三房單位。

若預算不多,日出康城確實是一個選擇,600萬元內入場,除非是舊樓,否則其他地方很難買到。

不過,如果抱著投資的心態,筆者認為未是時候。

生活配套是最致命的一環,這麼多屋苑,這麼多人口,竟然連一個屋邨級的小商場都沒有。如果筆者沒有記錯,全區就只有一、兩間小型超市。

下班回家想買點吃的,要大排長龍。晚上餓了想吃碗雲吞麵,要搭的士出將軍澳,實在很難理解規劃者的心意。

甚麼時候值得投資?或有一天,但不是今天。可能等到第七期,有商場的時候才會考慮。

如果賣掉將軍澳站兩房單位,換日出康城三房單位,從投資角度看,第一,是以一個較優質的單位,換一個較次的單位,不值。

第二,一買一賣涉及的支出不少,除非在買賣過程中可以套取一筆資金作其他更高回報的投資,否則未必賺得番。

筆者建議將現時的兩房單位租出,再租日出康城三房單位自住,感受區內的生活配套是否適合再作決定,兩房租金收入應該夠補貼三房租金支出。

1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。 Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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