送契樓平一成買得過嗎?

送契樓平一成買得過嗎?

讀者小慈問:Anthony你好!本人剛在書展買了你的新書,非常實戰,謝謝你的分享。

近期本人到深水埗睇樓,代理介紹一個樓盤,鄰近東京街,大約30年樓齡,中層開揚,裝修不算太差,相信只要稍為翻新便可入住。

最重要的是價錢便宜,實用面積約300平方呎,叫價330萬元,有機會壓價至320萬元。

另外,代理又帶我參觀同一屋苑的其他單位,低層叫價350萬元,而近期高層單位成交價360萬元,相比之下,價錢實在令人非常心動。

查問代理為何業主願意平售,原來該單位是業主父親送贈的,近期業主因股票損手而急需套現。代理更問我有沒有問題。請問Anthony,這個單位如何?如果你認為可以,我便決定購買。

文:1% Anthony讀者小慈問:Anthony你好!本人剛在書展買了你的新書,非常實戰,謝謝你的分享。

近期本人到深水埗睇樓,代理介紹一個樓盤,鄰近東京街,大約30年樓齡,中層開揚,裝修不算太差,相信只要稍為翻新便可入住。

最重要的是價錢便宜,實用面積約300平方呎,叫價330萬元,有機會壓價至320萬元。

另外,代理又帶我參觀同一屋苑的其他單位,低層叫價350萬元,而近期高層單位成交價360萬元,相比之下,價錢實在令人非常心動。

查問代理為何業主願意平售,原來該單位是業主父親送贈的,近期業主因股票損手而急需套現。代理更問我有沒有問題。請問Anthony,這個單位如何?如果你認為可以,我便決定購買。

幸好讀者來信問一問,筆者的答案是,這個單位不能買。

不知道是否這位代理真的不懂?事實上,筆者遇過不少代理對物業買賣的認識並不多。然而,亦不否定這位代理別有用心。

代理輕描淡寫地告訴讀者,這個單位是業主父親贈送,還問你有沒有問題。

該名代理在原則上向讀者披露了實況,惟事實上卻沒有提醒相關風險。如果讀者告訴代理沒問題的話,甚至寫在臨時買賣合約上,那就麻煩了。

銀行普遍不願承造按揭

根據讀者的描述,單位是業主父親所送贈,在物業買賣上這屬於送契樓。如果讀者買入這個單位,基本上是沒有銀行肯承造按揭,即讀者必須準備320萬元現金,以Full Pay買樓。

原因是一旦送贈者五年內申請破產,該物業便要無條件交出來,為送贈者還債,屆時買家和銀行都會血本無歸,試問銀行豈會冒險!

送契樓業權受到「破產條例」規管,簡單來說,假如A知道即將要破產,破產前將物業轉贈予B,破產期滿後,B再將物業轉贈予A,此舉便是有錢不還債。

為免這種透過轉贈資產來避債的情況發生,破產條例規定,如果買入送契樓,五年內送贈者破產,期間所有交易便屬無效,破產受託人可收回物業,為送贈者還債,屆時買家便會血本無歸。

對銀行來說,即使失業而無力供樓,也可以把物業收回後拍賣。

然而,送契樓則是屬於業權不清的物業,一旦送贈者破產,銀行會跟買家一樣血本無歸,所以不會借錢。

故此,家人之間轉讓物業,多會採取買賣形式多於送贈。必須留意的是,如果買賣價遠低於市場估值,例如市值300萬元物業,父母象徵式地以100萬元售予子女,亦有機會被視為送契樓。

如果讀者想買以上送契樓,首先要了解該物業是何時送契?是否已超過五年?

如果已超過五年,還有機會可以做到按揭,請留意,只是「有機會」。

而且,並不是每間銀行都願意借錢,部分銀行會要求送贈年期達八或十年以上;甚至有銀行不會借錢。

正所謂「多一單唔多,少一單唔少」,尤其在旺市時,銀行不用爭生意,何必冒險?

文:1% Anthony幸好讀者來信問一問,筆者的答案是,這個單位不能買。

不知道是否這位代理真的不懂?事實上,筆者遇過不少代理對物業買賣的認識並不多。然而,亦不否定這位代理別有用心。

代理輕描淡寫地告訴讀者,這個單位是業主父親贈送,還問你有沒有問題。

該名代理在原則上向讀者披露了實況,惟事實上卻沒有提醒相關風險。如果讀者告訴代理沒問題的話,甚至寫在臨時買賣合約上,那就麻煩了。

銀行普遍不願承造按揭

根據讀者的描述,單位是業主父親所送贈,在物業買賣上這屬於送契樓。如果讀者買入這個單位,基本上是沒有銀行肯承造按揭,即讀者必須準備320萬元現金,以Full Pay買樓。

原因是一旦送贈者五年內申請破產,該物業便要無條件交出來,為送贈者還債,屆時買家和銀行都會血本無歸,試問銀行豈會冒險!

送契樓業權受到「破產條例」規管,簡單來說,假如A知道即將要破產,破產前將物業轉贈予B,破產期滿後,B再將物業轉贈予A,此舉便是有錢不還債。

為免這種透過轉贈資產來避債的情況發生,破產條例規定,如果買入送契樓,五年內送贈者破產,期間所有交易便屬無效,破產受託人可收回物業,為送贈者還債,屆時買家便會血本無歸。

對銀行來說,即使失業而無力供樓,也可以把物業收回後拍賣。

然而,送契樓則是屬於業權不清的物業,一旦送贈者破產,銀行會跟買家一樣血本無歸,所以不會借錢。

故此,家人之間轉讓物業,多會採取買賣形式多於送贈。必須留意的是,如果買賣價遠低於市場估值,例如市值300萬元物業,父母象徵式地以100萬元售予子女,亦有機會被視為送契樓。

如果讀者想買以上送契樓,首先要了解該物業是何時送契?是否已超過五年?

如果已超過五年,還有機會可以做到按揭,請留意,只是「有機會」。

而且,並不是每間銀行都願意借錢,部分銀行會要求送贈年期達八或十年以上;甚至有銀行不會借錢。

正所謂「多一單唔多,少一單唔少」,尤其在旺市時,銀行不用爭生意,何必冒險?

1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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