連天台單位貴三成合理嗎?

連天台單位貴三成合理嗎?

讀者Mimi問:版主你好!本人一直都想買樓,睇樓幾個月了,但每個業主開價都很強硬,價錢很貴,我都想放棄了。

不過,最近好像有轉機,有些業主態度開始軟化,叫價亦開始正常了。剛收到代理一個長沙灣放盤,樓齡接近40年,向大街的,位置不錯,實用面積約300平方呎,連天台,正適合我們這類養狗的業主。

業主叫價408萬元,代理說如果有票可以試傾390萬元左右,想請教天台是屬於頂樓單位嗎?如何查證?

你覺得這個價錢值得買嗎?翻查最近的成交,最近一個面積相若的中層單位,以310多萬元成交,我明白連天台單位應該要貴些少,但應該貴幾多呢?很多人都說頂層單位很麻煩,還有甚麼需要注意呢?

文:1% Anthony

讀者Mimi問:版主你好!本人一直都想買樓,睇樓幾個月了,但每個業主開價都很強硬,價錢很貴,我都想放棄了。

不過,最近好像有轉機,有些業主態度開始軟化,叫價亦開始正常了。剛收到代理一個長沙灣放盤,樓齡接近40年,向大街的,位置不錯,實用面積約300平方呎,連天台,正適合我們這類養狗的業主。

業主叫價408萬元,代理說如果有票可以試傾390萬元左右,想請教天台是屬於頂樓單位嗎?如何查證?

你覺得這個價錢值得買嗎?翻查最近的成交,最近一個面積相若的中層單位,以310多萬元成交,我明白連天台單位應該要貴些少,但應該貴幾多呢?很多人都說頂層單位很麻煩,還有甚麼需要注意呢?

很多物業的天台都是屬於頂層單位,平台層於同層單位。市場稱之為特色單位,筆者亦有部分單位屬於這種類別。

正如讀者所說,這些單位擁有較多的生活空間,比較罕有,有些講求生活質素的買家,會願意用較高的價錢去買,所謂溢價。

然而,亦因為價錢較貴,客路比較窄,情況就像一件古董,並非個個識欣賞,將來出貨的時候要撞客,流通量較低。

購買這些特色單位,當然要確定天台是否屬於該單位。有些天台及平台是屬於大廈的,即所謂「不入契」。

屬於單位的稱之為「入契」,一般入契天台或平台都會在物業查冊上顯示出來,例如「& Roof」等字眼,代理及律師可以查證。

其次,還要到現場看清楚這些天台、平台有沒有特別問題。

舉例說,頂樓三個單位都有入契天台,但只有其中一個單位才值得買,為甚麼呢?

因為另一個單位的天台地上布滿喉管,根本用不著,另一個單位的天台有泵房,面積減少了一半。

此外,必須查清楚單位有沒有僭建,很多上一手業主都會利用天台及平台建僭建單位,有些甚至間套房。一般都是違例的,政府近年對僭建管制非常嚴謹,有機會影響按揭。

又舉例說,天台與平台都是外露部分,幾十年受盡風吹雨打,天台通常容易會有漏水,平台通常容易塞渠,視察單位時看清楚有沒有類似情況。不過,只要你對裝修有點認識,就毋須害怕了。

估值方面,一般銀行估價都會高10%至15%。讀者沒有提及天台面積有多大,但這點很重要,因為大部分天台都要扣減一些公用面積。

有些天台、平台只有幾十平方呎,估值當然會較低,如果天台面積是單位面積的七至八成,一般估值會相當於單位的10%至15%。

以讀者的單位為例,假設有正常天台,樓下單位估值330萬元,這個單位的估值理應是360多萬至370多萬元。

正如前文所說,由於這些單位比較罕有,買家會願意付出一點溢價,例如高10%買入。

換言之,這個單位在市場上可賣約400萬元,因此,筆者評價這個單位開價合理,可以平到幾多,就要看讀者還價的功力了!

文:1% Anthony很多物業的天台都是屬於頂層單位,平台層於同層單位。市場稱之為特色單位,筆者亦有部分單位屬於這種類別。

正如讀者所說,這些單位擁有較多的生活空間,比較罕有,有些講求生活質素的買家,會願意用較高的價錢去買,所謂溢價。

然而,亦因為價錢較貴,客路比較窄,情況就像一件古董,並非個個識欣賞,將來出貨的時候要撞客,流通量較低。

購買這些特色單位,當然要確定天台是否屬於該單位。有些天台及平台是屬於大廈的,即所謂「不入契」。

屬於單位的稱之為「入契」,一般入契天台或平台都會在物業查冊上顯示出來,例如「& Roof」等字眼,代理及律師可以查證。

其次,還要到現場看清楚這些天台、平台有沒有特別問題。

舉例說,頂樓三個單位都有入契天台,但只有其中一個單位才值得買,為甚麼呢?

因為另一個單位的天台地上布滿喉管,根本用不著,另一個單位的天台有泵房,面積減少了一半。

此外,必須查清楚單位有沒有僭建,很多上一手業主都會利用天台及平台建僭建單位,有些甚至間套房。一般都是違例的,政府近年對僭建管制非常嚴謹,有機會影響按揭。

又舉例說,天台與平台都是外露部分,幾十年受盡風吹雨打,天台通常容易會有漏水,平台通常容易塞渠,視察單位時看清楚有沒有類似情況。不過,只要你對裝修有點認識,就毋須害怕了。

估值方面,一般銀行估價都會高10%至15%。讀者沒有提及天台面積有多大,但這點很重要,因為大部分天台都要扣減一些公用面積。

有些天台、平台只有幾十平方呎,估值當然會較低,如果天台面積是單位面積的七至八成,一般估值會相當於單位的10%至15%。

以讀者的單位為例,假設有正常天台,樓下單位估值330萬元,這個單位的估值理應是360多萬至370多萬元。

正如前文所說,由於這些單位比較罕有,買家會願意付出一點溢價,例如高10%買入。

換言之,這個單位在市場上可賣約400萬元,因此,筆者評價這個單位開價合理,可以平到幾多,就要看讀者還價的功力了!

1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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