大價樓最值博?

大價樓最值博?

讀者Derek問:版主你好 !一直有留意你的文章,獲益良多,你經常說部分細價樓溢價太高,有調整風險,然而,部分細價樓則有基本因素支持,仍然可以看高一線。

想問如何劃分甚麼是細價樓?

價錢每天都在變,現時逾400萬元亦被稱為細價樓了!

樓價多少才算是中價樓?大價樓呢?如果細價樓溢價高,那麼大價樓值得投資嗎?

文:1% Anthony讀者Derek問:版主你好 !一直有留意你的文章,獲益良多,你經常說部分細價樓溢價太高,有調整風險,然而,部分細價樓則有基本因素支持,仍然可以看高一線。

想問如何劃分甚麼是細價樓?

價錢每天都在變,現時逾400萬元亦被稱為細價樓了!

樓價多少才算是中價樓?大價樓呢?如果細價樓溢價高,那麼大價樓值得投資嗎?

讀者說得對!市場不斷轉變,標準亦不斷改變!

不同人對細、中、大價樓有不同理解,例如對於滔哥、湯博士等億萬富豪,可能1,000萬元以下已經是細價樓,上億元的才算是大價樓。

然而,對於一般人來說,市場、傳媒最流行以按揭成數劃分。

細價樓標準,九成按揭,貸款上限360萬元,即是只有400萬元以內的物業,才可以借盡樓價九成按揭,主要對象為上車族及小投資者。

一般打工仔如果不是投資有道,或者父母關照,怎甚可能有幾百萬元首期?

九成按揭是上車族的希望,亦是細價樓重要指標。選擇包括一般20至30年以上的屋苑、單幢樓的開放式至兩房單位。

筆者是一位投資者,要計算回報,會將標準定於 350萬元以下,假設三年後升兩成,下手買家仍然可以做八成以上按揭。

中價樓標準,六成按揭,貸款上限500萬元,換句話說,只有833萬元以下的物業才可以借盡樓價六成按揭 ,主要對象為換樓客及中產人士。

以一個800萬元的單位來說,借盡480萬元,首期 320萬元,一般打工仔難以負擔。

然而,若早幾年買入細價樓,樓價升了一大截,計埋積蓄就買得到,屬於換樓水平。

選擇範圍包括近年落成的新式屋苑及單幢樓的開放式至三房單位。由於細價樓愈搶愈瘋,很多醒目投資者已轉戰中價樓。

大價樓標準,五成按揭,1,000萬元以上只能借樓價五成按揭,首期500萬元,非一般打工仔可以負擔。

即使小投資者亦要沽出幾個單位才能買得到,犧牲甚大,筆者會視之為大價樓。

各有前因莫羨人,業主可能是生意人、資深投資者,或是賺錢能力極高的專業人士,皆非等閒之輩。

由於有能力買大價樓的人不多,流通量相對較低,在今次樓市升浪中升幅並不多。是否值得投資?見仁見智!

對筆者來說,只能借五成按揭,槓桿不高,而且租金回報低,防守力較弱,最重要是容易受政策影響。在現時政策下,沒有人民幣撐腰,單靠本地用家撐得起市場嗎?

1,000萬元的物業,首期需要500萬元,有多少打工仔負擔得起呢?即使將單位放租,試想一個月租逾10萬元的單位,又有多少人願意租?因此,筆者認為值博率不高。

文:1% Anthony讀者說得對!市場不斷轉變,標準亦不斷改變!

不同人對細、中、大價樓有不同理解,例如對於滔哥、湯博士等億萬富豪,可能1,000萬元以下已經是細價樓,上億元的才算是大價樓。

然而,對於一般人來說,市場、傳媒最流行以按揭成數劃分。

細價樓標準,九成按揭,貸款上限360萬元,即是只有400萬元以內的物業,才可以借盡樓價九成按揭,主要對象為上車族及小投資者。

一般打工仔如果不是投資有道,或者父母關照,怎甚可能有幾百萬元首期?

九成按揭是上車族的希望,亦是細價樓重要指標。選擇包括一般20至30年以上的屋苑、單幢樓的開放式至兩房單位。

筆者是一位投資者,要計算回報,會將標準定於 350萬元以下,假設三年後升兩成,下手買家仍然可以做八成以上按揭。

中價樓標準,六成按揭,貸款上限500萬元,換句話說,只有833萬元以下的物業才可以借盡樓價六成按揭 ,主要對象為換樓客及中產人士。

以一個800萬元的單位來說,借盡480萬元,首期 320萬元,一般打工仔難以負擔。

然而,若早幾年買入細價樓,樓價升了一大截,計埋積蓄就買得到,屬於換樓水平。

選擇範圍包括近年落成的新式屋苑及單幢樓的開放式至三房單位。由於細價樓愈搶愈瘋,很多醒目投資者已轉戰中價樓。

大價樓標準,五成按揭,1,000萬元以上只能借樓價五成按揭,首期500萬元,非一般打工仔可以負擔。

即使小投資者亦要沽出幾個單位才能買得到,犧牲甚大,筆者會視之為大價樓。

各有前因莫羨人,業主可能是生意人、資深投資者,或是賺錢能力極高的專業人士,皆非等閒之輩。

由於有能力買大價樓的人不多,流通量相對較低,在今次樓市升浪中升幅並不多。是否值得投資?見仁見智!

對筆者來說,只能借五成按揭,槓桿不高,而且租金回報低,防守力較弱,最重要是容易受政策影響。在現時政策下,沒有人民幣撐腰,單靠本地用家撐得起市場嗎?

1,000萬元的物業,首期需要500萬元,有多少打工仔負擔得起呢?即使將單位放租,試想一個月租逾10萬元的單位,又有多少人願意租?因此,筆者認為值博率不高。

作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。