400萬上車盤新不如舊

400萬上車盤新不如舊

讀者Sandy問:版主你好!最近身邊很多朋友都去買新樓,同時又有很多朋友說不是上車時機。

本人已儲了首期,供款能力也不成問題,想買400萬元以下的物業,借盡90%按揭上車。

請問現在是時候嗎?如果買的話,應該買新樓還是二手樓呢?

文:1% Anthony讀者Sandy問:版主你好!最近身邊很多朋友都去買新樓,同時又有很多朋友說不是上車時機。

本人已儲了首期,供款能力也不成問題,想買400萬元以下的物業,借盡90%按揭上車。

請問現在是時候嗎?如果買的話,應該買新樓還是二手樓呢?

筆者明白樓市氣氛差,上車新手應該會擔心,問題是幾個月前氣氛好,個個唱好,樓價自然貴,你又會覺得太貴。

今天氣氛差,個個唱淡,樓價平了很多,你又會擔心。難道你想氣氛好,個個唱好,但業主又平賣給你嗎?

沒有人有水晶球,未來三年樓價是升是跌?各有睇法,筆者仍然維持上落市的睇法,最近全城唱淡,如果你有能力,卻不抓緊機會執平貨上車,難道要等它再升破頂才買嗎?

至於新樓與舊樓,各有優點,筆者比較喜歡買舊樓。不少專家說,價錢相差不遠,何不買新樓?真的嗎?

以近期幾個市區上車盤為例,實用呎價約15,000至20,000元,同區樓齡約30年的二手樓,呎價約12,000至14,000元,比新樓折讓約20%至30%,為甚麼市場分析說,新樓與二手樓價錢差不多呢?

因為他們揀選作比較的二手樓,是樓齡比較新的物業,筆者喜歡稱這類物業為「半新樓」以作區分,格局亦與新樓相似,例如有露台、工作平台及其他新樓的配套設施等。

除樓齡比較大外,沒有甚麼分別,例如東涌的東環,與旁邊的映灣園、東堤灣畔、藍天海岸等,樓齡上雖然有分別,但從居住角度看,住多幾年,新樓都變成二手樓時,分別就不大,價錢不應該相差太遠。

筆者想講的是約30年舊樓,先從實用性的角度比較,預算在400萬元以下,如果買新樓,只能買開放式單位。

為迎合市場需求,最近很多新樓盤都提供這些開放式單位。

不同地區,不同發展商,開不同價錢,呎價又想賣得貴,又想Lump Sum少於400萬元,讓年輕人可以借盡九成按揭上車,只有從面積著手,有250平方呎已算大了,最細的甚至不到200平方呎。

如果想買一房,面積約300多平方呎,價錢約400多萬至500多萬元。如果想買兩房,面積400多平方呎起,價錢約600多萬至700多萬元。

30年左右的舊樓呢?實用好多!

雖然新舊樓都是計實用面積,但實在不明白新樓的呎數往哪裏跑!

例如200平方呎的新樓,連衣櫃都難以放置的開放式,舊樓已可以做一房了,價錢約260萬至280萬元。

面積250平方呎單位,新樓仍然是開放式,舊樓已可以做兩房了,價錢大約是300萬至350萬元。

又例如300多平方呎的新樓只能做一房,舊樓做兩房已綽綽有餘,價錢約380萬至440萬元,新樓兩房單位要600多萬元呢!

至於350平方呎的新樓仍然是一房,舊樓已經可以做三房了,價錢約420萬至480萬元。新樓三房單位動輒要近1,000萬元呢!

如果純粹以呎價計算,雖然兩者差距不算大,但計及實用性就差很遠了,說到租金回報差別就更大,有機會再詳細分享。

文:1% Anthony筆者明白樓市氣氛差,上車新手應該會擔心,問題是幾個月前氣氛好,個個唱好,樓價自然貴,你又會覺得太貴。

今天氣氛差,個個唱淡,樓價平了很多,你又會擔心。難道你想氣氛好,個個唱好,但業主又平賣給你嗎?

沒有人有水晶球,未來三年樓價是升是跌?各有睇法,筆者仍然維持上落市的睇法,最近全城唱淡,如果你有能力,卻不抓緊機會執平貨上車,難道要等它再升破頂才買嗎?

至於新樓與舊樓,各有優點,筆者比較喜歡買舊樓。不少專家說,價錢相差不遠,何不買新樓?真的嗎?

以近期幾個市區上車盤為例,實用呎價約15,000至20,000元,同區樓齡約30年的二手樓,呎價約12,000至14,000元,比新樓折讓約20%至30%,為甚麼市場分析說,新樓與二手樓價錢差不多呢?

因為他們揀選作比較的二手樓,是樓齡比較新的物業,筆者喜歡稱這類物業為「半新樓」以作區分,格局亦與新樓相似,例如有露台、工作平台及其他新樓的配套設施等。

除樓齡比較大外,沒有甚麼分別,例如東涌的東環,與旁邊的映灣園、東堤灣畔、藍天海岸等,樓齡上雖然有分別,但從居住角度看,住多幾年,新樓都變成二手樓時,分別就不大,價錢不應該相差太遠。

筆者想講的是約30年舊樓,先從實用性的角度比較,預算在400萬元以下,如果買新樓,只能買開放式單位。

為迎合市場需求,最近很多新樓盤都提供這些開放式單位。

不同地區,不同發展商,開不同價錢,呎價又想賣得貴,又想Lump Sum少於400萬元,讓年輕人可以借盡九成按揭上車,只有從面積著手,有250平方呎已算大了,最細的甚至不到200平方呎。

如果想買一房,面積約300多平方呎,價錢約400多萬至500多萬元。

如果想買兩房,面積400多平方呎起,價錢約600多萬至700多萬元。

30年左右的舊樓呢?實用好多!

雖然新舊樓都是計實用面積,但實在不明白新樓的呎數往哪裏跑!

例如200平方呎的新樓,連衣櫃都難以放置的開放式,舊樓已可以做一房了,價錢約260萬至280萬元。

面積250平方呎單位,新樓仍然是開放式,舊樓已可以做兩房了,價錢大約是300萬至350萬元。

又例如300多平方呎的新樓只能做一房,舊樓做兩房已綽綽有餘,價錢約380萬至440萬元,新樓兩房單位要600多萬元呢!

至於350平方呎的新樓仍然是一房,舊樓已經可以做三房了,價錢約420萬至480萬元。新樓三房單位動輒要近1,000萬元呢!

如果純粹以呎價計算,雖然兩者差距不算大,但計及實用性就差很遠了,說到租金回報差別就更大,有機會再詳細分享。

1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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