全新工廈抵買嗎?

全新工廈抵買嗎?

讀者Florence問:Anthony你好!本人已擁有自住物業,想買多一個單位投資收租。

之前睇過樓,不過覺得價錢很貴,就連屯門、元朗呎價都要過萬元。

雖然最近很多專家、傳媒都說樓價會跌,但睇樓時又是另一回事,肯減價的業主不多;再加上如果跟足金融管理局指引,只可借50%按揭,首期就要近200萬元了。

最近有代理向我推介葵興工廈新盤,外觀不俗,玻璃幕牆,看似一幢商廈,最細單位逾300平方呎,200萬元就有交易,呎價逾6,000元。

代理說發展商還會提供70%按揭,就算樓價要300萬元,首期也不到100萬元,你覺得這類型物業值得投資嗎?

文:1% Anthony筆者亦有收到代理提供這個新盤的資料。先說位置,資料顯示,樓盤距離港鐵葵興站很近。

根據筆者的印象,確實不算很遠,約十分鐘步程可達,不過要上斜路,有點吃力。

最大問題是通往港鐵站的一段不是車路,開車的話要從青山公路駛進,位置不算很好,但亦不算差。

再看看價錢,資料顯示呎價逾6,000元,看似較住宅便宜很多。

不過,讀者要留意,現時住宅物業所講的都是實用面積。

然而,工業大廈仍以建築面積計算,由於工業大廈人流多,須預留較多公用空間,例如走廊大堂都會較寬闊,因此單位的實用率相對偏低。

一般工廈實用率只有7X%,以一個300平方呎的單位為例,實用面積逾200平方呎,折算實用面積呎價逾9,000元,是否值得呢?

每個人投資物業都希望可以賺錢,投資者打算賣出要幾錢,再Mark高10%至20%?呎價豈不是過萬元?

至於物業的用途,這是一幢工業大廈。很多朋友都會問:「玻璃幕牆喎,點會係工廈?」

其實,裝潢有多華麗,與物業用途沒有直接關係,環境再差都可以做寫字樓。

發展商強調24小時出入、保安,還有空調及冷、熱水爐,想傳達甚麼訊息呢?

市場上有很多相類似的工業大廈,除工作坊外,還有人住的。

最近筆者到荃灣一幢智能式工業大廈睇樓,已經有警告信貼在電梯大堂!

再講物業的按揭,不單是讀者的問題,還是下手業主的問題。

最近很多新盤發展商都提供「突破性」二按,例如住宅原本最高做90%按揭,卻有樓盤做到95%按揭。

工商物業原本最高做40%按揭,卻有樓盤做到70%按揭,對買家來說固然吸引,問題是當你賣給下手的時候,他們還可以借70%按揭嗎?

以一個300萬元的單位為例,你買的時候70%按揭,只需要90萬元。

假設你想賣350萬元,賺50萬元離場,下手買家只能做40%按揭,即首期要210萬元,何不買住宅?

雖然有不少專家、傳媒都看淡細價物業。然而,市場上細價樓買賣仍然活躍,由於按揭政策,筆者相信未來幾年,都是Lump Sum的天下。

如果對於住宅物業感到吃力,工廈亦不失為好選擇。利益申報,本人在葵興區內有投資工廈。

1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

相關文章