樓市週期會再重演嗎?

樓市週期會再重演嗎?

讀者Ryan問:

最近樓市吹淡風,之前看閣下的文章,說現在是買平貨的機會。

不過,有專家說,樓市將會繼續調整,又有學者提出「樓市週期」理論,說樓市每隔十年多一點,就會經歷一次由盛轉衰的大調整。還舉出不少例子,例如由1969年至1981年,樓價升了12年,然後跌了兩年。

由1984年至1997年,樓價升了13年,然後跌了六年。

由2003年計起,樓價已經升了12年,今次應該會是一個比較大的調整,閣下有何意見?應該再看清楚形勢才買嗎?首先,為甚麼是12年呢?為甚麼樓價是從2003年升到現在呢?難道讀者忘記了2008年金融海嘯嗎?

或者當時讀者仍然未想到要買樓,沒有甚麼感覺。

然而,筆者對金融海嘯記憶猶新,2007年筆者剛剛將自住物業加按套現,瘋狂買樓,金融海嘯前夕共持有六個單位。

金融海嘯突如其來,各大屋苑樓價在短短幾個月內急跌三成,趕不及逃生!

當時筆者子彈用盡,幾乎一鋪清袋!幸好手上物業都是租金回報高的細價樓,減租後仍勉強夠供樓,扭盡六壬,死裏逃生,還不算大調整嗎?

跌市不到一年,急速反彈!或者因為時間短,大家都遺忘了。

細心想想,金融海嘯對環球經濟,尤其是歐洲及美國來說,這絕對是一個超級大災難!

美國要到今年經濟才叫做有起色,開始考慮加息,歐洲很多國家到今天仍未擺脫財困,若不是美國人發明了銀紙印刷術,經濟早就崩潰了!還不算大調整嗎?

其次,所謂週期、調整,每個人的目標不同,你想調整多少?五成?七成?我都想!可惜有生之年都未必睇到!

當年「沙士」樓價調整七成,老老實實,如果你有一個市值300萬元的單位,假如「今天」沙士重臨,你願意用90萬元賣給我嗎?

相信你情願與這個單位共存亡!

每次週期,我們都在學習及吸收經驗,所以到了金融海嘯,樓價跌幅只有金融風暴的一半,因為我們已見慣風浪了。

再者,金融海嘯一役,人類發現原來「印銀紙」可以扭轉敗局,歐洲、日本也跟著印,只要香港打開大門,鬆一鬆辣招,尤其是買家印花稅(BSD),救市很容易,一個省都買起我們!

那麼如果內地經濟出現問題呢?以內地今時今日的地位,絕對有資格「印銀紙」!

如是者,要到何年何月,才會出現束手無策,救無可救?等?如果要再等十年、廿年呢?還會等嗎?

最後,大調整不知何年何月,調整一、兩成,隨時都有機會!

別忘記,香港還有偉大的「逆週期」政策!政府努力阻止泡沫出現,沒有泡沫又何來崩潰?

取而代之,樓市會以小週期運行一段漫長的時間,這個暑假樓價升了一、兩成,年底若有壞消息出台就趁勢調整一、兩成;再加上投資者應有的買賣技巧,三、四成上落還是有的。

自從人類發明了這些扭曲市場的招數,筆者就不再相信甚麼週期了,要等?還是要靠自己?

作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

相關文章