小心假劈價陷阱

小心假劈價陷阱

讀者Dan問:Anthony你好!本人一直都有計劃買樓,最近樓價回落,就抽多些時間睇樓,也翻看你的文章,非常實戰,尤其是分析不同地區、樓盤,正好讓本人裝備一下自己。

最近看報道說元朗將會有很多新樓盤,於是到該區看看,地產代理介紹元朗站附近的細價樓,樓齡約30年,實用面積未夠270平方呎,叫價320萬元以下。

跟你上週在facebook上分享的報道差不多,記得那篇報道說業主減價30萬元,以低於市價成交。

如是者豈非劈價一成?抵買嗎?

未來元朗將有多個新樓盤推出,分別在元朗站及朗屏站,哪裏比較好呢?

文:1% Anthony讀者Dan問:Anthony你好!本人一直都有計劃買樓,最近樓價回落,就抽多些時間睇樓,也翻看你的文章,非常實戰,尤其是分析不同地區、樓盤,正好讓本人裝備一下自己。

最近看報道說元朗將會有很多新樓盤,於是到該區看看,地產代理介紹元朗站附近的細價樓,樓齡約30年,實用面積未夠270平方呎,叫價320萬元以下。

跟你上週在facebook上分享的報道差不多,記得那篇報道說業主減價30萬元,以低於市價成交。

如是者豈非劈價一成?抵買嗎?

未來元朗將有多個新樓盤推出,分別在元朗站及朗屏站,哪裏比較好呢?

首先,代理提到業主減價30萬元,是否真劈價呢?分析是否真劈價,不能單從業主開價比較。開價嘛,你開幾多都得啦,如果業主開價1,000萬元,是否即係劈價七成呢?

筆者建議應該從市場成交價分析,翻查近半年的成交價,與這個樓盤類近呎數的單位。

參考最近的成交價,最平約290萬元,最貴約320萬元,如今業主開價逾310萬元,其實只是正常成交價而已,劈價?低於成交價?真的嗎?

第二,即使之前真的以逾340萬元成交,減價30萬元,就是劈價?

過去一年,受惠於政府的多項辣招,細價樓樓價瘋狂爆升,總之400萬元以下,不論位置、面積,見貨就搶!

以這個單位為例,實用面積未夠270平方呎,減價後實用呎價仍高達12,000元。

別忘記這是元朗,亦別忘記這是一個樓齡30年的二手小型屋苑。

這個價錢已可以在九龍區,買到一個質素相若的二手單位了!新界西北區與九龍區同價,是否真的抵買呢?

第三,元朗確實有很多發展項目,是否代表值市區價呢?筆者是一位投資者,喜歡看租值,筆者明白讀者買這個單位是自住,但是衡量價值的時候,租值是一個不錯的參考指標。

同樣未夠270平方呎的單位,同樣賣310多萬元,元朗區單位,租值逾8,000元,租金回報只有3厘;九龍區單位,租值約10,000元,租金回報近4厘,防守力有明顯差異。

總括來說,筆者不認為這是真劈價。過去一年很多細價樓被炒高到不合理水平,筆者稱之為「溢價」。

例如新界樓炒到九龍價,即使今天這些單位減價減得比較狠,亦只不過是修正之前扭曲的價錢而已,筆者稱之為「去溢價」。

以這個單位為例,若九龍區同類單位呎價12,000元,

即使它調整至11,000元,甚至10,000元,亦只是反映地點的差異而已。

講到元朗站與朗屏站,很多人都看高前者,個人認為差不多。

如果以大馬路、教育路作為元朗的中心點,兩個站距離中心點其實差不多。

從地圖上看,朗屏站甚至可能更近一點,所以要看幾個樓盤的開價才能決定,如果讀者對元朗有興趣,可以留意一下。

文:1% Anthony首先,代理提到業主減價30萬元,是否真劈價呢?分析是否真劈價,不能單從業主開價比較。開價嘛,你開幾多都得啦,如果業主開價1,000萬元,是否即係劈價七成呢?

筆者建議應該從市場成交價分析,翻查近半年的成交價,與這個樓盤類近呎數的單位。

參考最近的成交價,最平約290萬元,最貴約320萬元,如今業主開價逾310萬元,其實只是正常成交價而已,劈價?低於成交價?真的嗎?

第二,即使之前真的以逾340萬元成交,減價30萬元,就是劈價?

過去一年,受惠於政府的多項辣招,細價樓樓價瘋狂爆升,總之400萬元以下,不論位置、面積,見貨就搶!

以這個單位為例,實用面積未夠270平方呎,減價後實用呎價仍高達12,000元。

別忘記這是元朗,亦別忘記這是一個樓齡30年的二手小型屋苑。

這個價錢已可以在九龍區,買到一個質素相若的二手單位了!新界西北區與九龍區同價,是否真的抵買呢?

第三,元朗確實有很多發展項目,是否代表值市區價呢?筆者是一位投資者,喜歡看租值,筆者明白讀者買這個單位是自住,但是衡量價值的時候,租值是一個不錯的參考指標。

同樣未夠270平方呎的單位,同樣賣310多萬元,元朗區單位,租值逾8,000元,租金回報只有3厘;九龍區單位,租值約10,000元,租金回報近4厘,防守力有明顯差異。

總括來說,筆者不認為這是真劈價。過去一年很多細價樓被炒高到不合理水平,筆者稱之為「溢價」。

例如新界樓炒到九龍價,即使今天這些單位減價減得比較狠,亦只不過是修正之前扭曲的價錢而已,筆者稱之為「去溢價」。

以這個單位為例,若九龍區同類單位呎價12,000元,即使它調整至11,000元,甚至10,000元,亦只是反映地點的差異而已。

講到元朗站與朗屏站,很多人都看高前者,個人認為差不多。

如果以大馬路、教育路作為元朗的中心點,兩個站距離中心點其實差不多。

從地圖上看,朗屏站甚至可能更近一點,所以要看幾個樓盤的開價才能決定,如果讀者對元朗有興趣,可以留意一下。

作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。